İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya kanunla belirlenmiş yakın çevresinin, kiralanan taşınmaza konut ya da işyeri olarak fiilen ve zorunlu bir biçimde gereksinim duyması halinde, mevcut kiracının taşınmazdan çıkarılması için başvurduğu hukuki bir yoldur. Bu dava, temel olarak, kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan kullanma ve yararlanma serbestisi ile kiracının sözleşmesel konumunun ve barınma hakkının dengelenmesi esasına dayanır. Kiraya verenin, meşru ve güncel bir ihtiyacının varlığı, bu davanın açılabilmesinin ön koşulunu teşkil eder.

Gereksinim, kiraya verenin şahsı için olabileceği gibi; eşi, altsoyu(çocukları, torunları), üstsoyu(anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de ortaya çıkabilir. İleri sürülen bu ihtiyacın, gerçek, içten ve sürekli bir nitelik taşıması beklenir; geçici veya muhtemel bir gereksinim, tahliye için yeterli kabul edilmeyebilir. İhtiyacın türü, kiralananın konut olarak kullanılmasına yönelik olabileceği gibi, kiraya verenin veya belirtilen yakınlarının ticari, sınai veya mesleki bir faaliyeti yürütmek üzere işyeri olarak kullanma zorunluluğundan da kaynaklanabilir.

Bu dava yolu, mülkiyet hakkının kötüye kullanılmasını önleyici bir yaklaşımla, yalnızca gerçek bir zorunluluk durumunda işletilmesi gereken bir mekanizmadır. Dolayısıyla, kiralananı daha yüksek bir bedelle bir başkasına kiralamak veya başkaca keyfi nedenlerle kiracıyı tahliye etmek gibi amaçlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kapsamı dışındadır. Mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın varlığını, niteliğini ve samimiyetini her somut olayın özelliklerine göre değerlendirecektir.

Eski Malikin Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası

Eski malikin gereksinim sebebiyle tahliye davası, kiraya veren konumundaki mülk sahibinin, kiralanan taşınmaza kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyması halinde, mevcut kira sözleşmesini sonlandırarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlamak amacıyla başvurduğu hukuki bir yoldur. Bu dava türünde "eski malik" terimi, taşınmazı sonradan edinen bir "yeni malik"ten farklı olarak, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte malik olan ve dava esnasında da bu sıfatını koruyan kiraya vereni tanımlar.

Dolayısıyla, bu dava hakkı, mülkiyet hakkı devam eden ve aynı zamanda kira sözleşmesinin asli tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesinin temelinde, kendi mülkünü kullanma ihtiyacının yasal çerçevede meşru görülmesi yatar. Bu ihtiyacın varlığı, kimler için ileri sürülebileceği ve hangi nitelikleri taşıması gerektiği gibi hususlar, davanın esasına ilişkin olup, ilgili yasal düzenlemeler ve yargısal içtihatlar doğrultusunda ayrıca incelenir. Bu dava, kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan kullanım önceliğini belirli koşullar altında hayata geçirmesine olanak tanır.

Yasal Dayanak

Eski malikin gereksinim nedeniyle tahliye davasının temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Kira sözleşmelerinin sona erdirilme sebeplerinden biri olarak düzenlenen bu durum, Kanun’un “Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle” başlığı altında yer alan hükümlere tabidir.

Bu çerçevede, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin birinci bendi(TBK m. 350/1), kiraya verenin(eski malikin) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunması halinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmesine olanak tanımaktadır. Söz konusu hüküm, kiraya verene, kanunda belirtilen kişilerin gereksinimi ve yine kanunda öngörülen usule uyarak dava açma yoluyla taşınmazın tahliyesini talep etme imkânı sunar. Bu madde, eski malikin ihtiyaç sebebine dayalı tahliye taleplerinin birincil hukuki zeminini oluşturur.

Şartları

Eski malikin, kiralananı gereksinim nedeniyle tahliye ettirebilmesi için mevzuatta ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında belirtilen birtakım koşulların bir arada gerçekleşmiş olması aranır. Bu koşulların varlığı, davanın kabul edilebilirliği ve esastan haklı bulunması için temel teşkil eder.

Öncelikle, tahliye talebine konu olan gereksinimin, bizzat kiraya verenin kendisine, eşine, altsoyuna(çocukları, torunları), üstsoyuna (anne-babası, büyükanne-büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilere ait olması gerekmektedir. Bu gereksinim, konut olarak kullanma amacına yönelik olabileceği gibi, işyeri ihtiyacından da kaynaklanabilir. Her iki durumda da ihtiyacın niteliği ve kimin için olduğu açıkça ortaya konulmalıdır.

İkinci olarak, ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu bir nitelik taşıması elzemdir. Bu, ihtiyacın keyfi veya görünüşte yaratılmış bir sebebe değil, fiili ve güncel bir zorunluluğa dayanması gerektiği anlamına gelir. İhtiyacın bu nitelikleri, mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre titizlikle değerlendirilir.

Ayrıca, tahliye davasına konu edilen gereksinimin, dava açıldığı tarihte mevcut olması ve kural olarak yargılama süresince de varlığını koruması beklenir. Başlangıçta var olan ancak yargılama sırasında ortadan kalkan veya geçici nitelikte olduğu anlaşılan bir ihtiyaç, tahliye için geçerli bir neden oluşturmayacaktır.

Son olarak, kiraya verenin veya adına gereksinim duyulan kişinin, aynı belediye sınırları veya mücavir alan içerisinde, iddia edilen ihtiyacı karşılamaya elverişli, boş ve kullanılabilir durumda başka bir taşınmazının bulunmaması, Yargıtay kararlarında sıklıkla dikkate alınan bir husustur. Bununla birlikte, bu koşul mutlak olmayıp, mevcut diğer taşınmazların konumu, nitelikleri veya hukuki durumu itibarıyla ihtiyacı karşılamaktan uzak olması gibi haklı gerekçelerin varlığı halinde mahkeme aksi yönde bir değerlendirme yapabilir.

Usul ve Süreler

Eski malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen belirli usul ve sürelere tabidir. Bu sürelere riayet edilmesi, davanın usul yönünden kabul edilebilirliği için esastır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, eski malik, gereksinim nedeniyle tahliye davasını, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açmakla yükümlüdür(TBK m. 350/1). Bu bir aylık süre, hak düşürücü nitelikte olup, mahkemece re'sen dikkate alınır. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma hakkı bu bildirimi izleyen uzayan bir kira yılı sonuna kadar devam eder.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, eski malik, TBK’nın genel hükümlerine göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde davayı açabilir(TBK m. 350/1). Bu kapsamda, genellikle altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önceden bildirimde bulunularak fesih dönemi belirlenir ve bu dönemin bitiminden itibaren bir aylık dava açma süresi işlemeye başlar.

Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde, yani sözleşme bitiminden veya usulüne uygun fesih bildirim süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde, kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır(TBK m. 353). Bu yazılı bildirim, dava açma süresinin korunması ve kiracının durumdan haberdar edilmesi açısından önem taşır. Bu bildirimin yapılması, kiraya verene ilgili kira yılının sonuna kadar dava açma imkânı tanır. Bu tip usuli hatalar nedeniyle hak veya zaman kaybına uğramamak için mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması tavsiye edilir.

Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası

Kiralanmış bir taşınmazı, kira sözleşmesi devam ederken iktisap eden yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin söz konusu taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma yönünde bir gereksinimi doğduğunda, mevcut kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla dava açabilir. Bu dava, mülkiyet hakkının yeni sahibe geçmesiyle birlikte, onun veya yakınlarının taşınmaza fiilen ihtiyaç duyması esasına dayanır. Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye davası, mülkiyet hakkının tam ve etkin kullanımını sağlamaya yönelik olup, kiracının hakları ile yeni malikin zorunlu ve güncel ihtiyacı arasında bir denge kurmayı amaçlar. Bu tahliye nedeni, taşınmazın devralınmasından sonra ortaya çıkan ve yeni malikin şahsına özgü koşullardan kaynaklanan bir gereksinimi ifade eder ve bu yönüyle eski malikin sahip olabileceği gereksinimlerden farklı bir hukuki değerlendirmeye tabidir. Dolayısıyla, bu tür bir davada, mülkiyetin iktisap tarihi ve bu tarihten sonra beliren gereksinimin niteliği merkezi bir rol oynar.

Yasal Dayanak

Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye davası açma hakkının temelini oluşturan yasal düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur. Kanun’un kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme sebeplerini düzenleyen hükümleri arasında yer alan 351. maddesi, bu konuyu özel olarak ele almaktadır.

TBK Madde 351, “Yeni malikin gereksinimi” başlığını taşımakta olup, kiralananı sonradan edinen kişinin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu olması durumunda, kira sözleşmesini dava yoluyla sonlandırabilmesine olanak tanımaktadır. Bu hüküm, yeni malike, taşınmazı edindiği tarihten itibaren kanunda belirtilen belirli usul ve sürelere riayet etmek koşuluyla bu hakkı kullanma imkânı sunar. Söz konusu yasal düzenleme, yeni malikin mülkiyet hakkından doğan meşru beklentileri ile kiracının mevcut sözleşmeden kaynaklanan konut veya işyeri güvencesi arasında bir denge kurmayı amaçlamaktadır.

Şartları

Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmesi için belirli koşulların eş zamanlı olarak gerçekleşmiş olması esastır. İlk ve temel koşul, davacının kiralanan taşınmazın mülkiyetini, mevcut kira sözleşmesi kurulduktan sonra edinmiş olmasıdır. Mülkiyetin devralınma şekli(satış, miras vb.) bu koşul açısından fark yaratmaz; önemli olan hukuken geçerli bir iktisaptır.

İkinci olarak, yeni malikin bizzat kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin, kiralanan taşınmaza konut veya (taşınmazın niteliği uygunsa) işyeri olarak fiilen ve sürekli bir ihtiyaç duyması gerekmektedir. Bu ihtiyacın varlığı, mahkemece değerlendirilirken gerçek, zorunlu ve samimi olup olmadığı dikkate alınır. Spekülatif, geçici veya kanıtlanamayan bir ihtiyaç, tahliye için geçerli bir sebep teşkil etmez.

Üçüncü bir koşul ise, yeni malikin, taşınmazı edindiğini ve Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen gereksinim nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunacağını kiracıya yazılı şekilde bildirmiş olmasıdır. Bu bildirimin varlığı ve içeriği, davanın ilerleyişi açısından önem taşır.

Usul ve Süreler

Yeni malikin, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmesi için izlemesi gereken usul ve uyması gereken süreler bulunmaktadır.

Yeni malikin taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bu bildirimin tebliğini takiben, yeni malik, bildirim tarihinden en az altı ay sonra tahliye davası açma hakkını kazanır. Dolayısıyla, dava açılabilmesi için, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren altı aylık bir sürenin geçmiş olması gerekmektedir. Bu süre, kiracıya yeni bir yer bulması için tanınan makul bir zaman dilimi olarak değerlendirilmektedir.

Yeni malik, isterse eski malikin kullanabileceği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma imkanını da kullanabilir, kira döneminin sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde davasını açabilir. Her iki seçenekte de belirtilen sürelere ve usule titizlikle riayet edilmesi, davanın esasına girilebilmesi açısından zorunludur. Sürelere uyulmaması veya usuli gerekliliklerin yerine getirilmemesi, tahliye talebinin usulden reddine yol açabilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yargısal süreçlerin doğru mahkemede başlatılması, davanın usulüne uygun ilerlemesi açısından temel bir öneme haizdir. Bu bağlamda, görevli ve yetkili mahkemenin tespiti, dava açılmadan önce dikkatle değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Görevli mahkeme, yani uyuşmazlığın niteliği itibarıyla davaya bakmakla yükümlü olan mahkeme, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun(HMK) 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Dolayısıyla, kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi gerekçesiyle açacağı tahliye davası da bu kapsamda değerlendirilir.

Yetkili mahkeme ise, coğrafi olarak davanın hangi yerdeki görevli mahkemede görüleceğini ifade eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkemenin belirlenmesinde davacıya seçimlik hak tanınmıştır. HMK'nın 6. maddesinde düzenlenen genel yetki kuralı uyarınca, dava, davalının(kiracının) dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Bunun yanı sıra, HMK'nın 10. maddesi gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Kira sözleşmelerinde taşınmazın bulunduğu yer, sözleşmenin ifa yeri olarak kabul edildiğinden, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir. Davacı, bu iki yetkili mahkemeden birini tercih etme hakkına sahiptir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan düzenlemeler neticesinde, 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenleme, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile hayata geçirilmiştir.

Bu bağlamda, kiraya veren veya yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmayı planlıyorsa, öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşmaya varılamaması halinde, bu durumu belgeleyen ve son tutanak olarak adlandırılan arabuluculuk anlaşamama tutanağının aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir. Şayet arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa veya anlaşamama tutanağı sunulmazsa, mahkeme tarafından dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir. Bu durum, davanın esasına girilmeden, yargılama giderleri ve vekalet ücreti sorumluluğu doğurarak sonlanması anlamına gelir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması, davanın görülebilmesi için zorunlu bir ön koşuldur.

Tahliye ve Sonrasına Dair Yükümlülükler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü ve kararın icrası neticesinde, kiralananın fiilen boşaltılmasının ardından tarafların karşılıklı olarak birtakım yükümlülükleri gündeme gelmektedir. Bu yükümlülükler, yasal düzenlemeler ve kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde şekillenir ve hukuki ilişkinin hakkaniyete uygun bir biçimde sonlandırılmasını amaçlar.

Kiracının tahliye sonrası temel yükümlülükleri arasında, kiralananı sözleşmeye ve olağan kullanıma uygun bir şekilde, boş ve ayıpsız olarak kiraya verene teslim etmek başta gelir. Kiracı, kiralananda kasten veya ihmal suretiyle meydana getirdiği zararlardan sorumlu olup, taşınmazı aldığı haliyle iade etmekle mükelleftir; ancak olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimeler bu sorumluluğun dışındadır. Ayrıca, varsa ödenmemiş kira bedelleri, ortak giderler ve fer'i borçların da tahliye ile birlikte tasfiye edilmesi gerekmektedir. Anahtarların kiraya verene teslimi de bu sürecin önemli bir parçasıdır.

Kiraya verenin ise, tahliye edilen taşınmazı geri aldıktan sonra, öncelikle kiracı tarafından verilen güvence bedelini(depozito) yasal koşullar çerçevesinde ve varsa alacaklarını mahsup ettikten sonra iade etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Daha da önemlisi, kiraya veren, mahkeme kararında kabul edilen ve tahliyenin gerekçesini oluşturan gereksinim doğrultusunda taşınmazı kullanmakla yükümlüdür. Bu, tahliye kararının amacına uygun hareket etme borcunun bir yansımasıdır.

Üç Yıllık Yeniden Kiraya Verme Yasağı ve Tazminat

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen bir taşınmazın yeniden kiralanması, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ile özel bir düzenlemeye tabidir. Bu madde uyarınca kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağın temel amacı, gereksinim iddiasının kötüye kullanılmasını engellemek ve kiracıyı korumaktır.

Kiraya verenin bu yasağa aykırı davranarak taşınmazı üç yıllık süre dolmadan ve haklı bir neden olmaksızın üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda, tahliye edilen eski kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğar. TBK madde 355/3, bu tazminatın miktarının, eski kiracının son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını hükme bağlamıştır. Bu, kiracının en azından bir yıllık kira bedeli tutarında bir güvenceye sahip olmasını sağlar.

Kanunda "haklı sebep" kavramı somut olarak tanımlanmamış olup, varlığı her olayın özel koşullarına göre mahkemece takdir edilir. Kiraya verenin öngörülemeyen ve sonradan ortaya çıkan gerçek bir ihtiyacı ya da taşınmazda esaslı bir değişiklik gibi durumlar haklı sebep teşkil edebilir. Ancak, bu sebeplerin geçerliliği yargısal içtihatlarla belirlenir. Yasağa aykırılık halinde, eski kiracı tazminat talebiyle dava açabilir.

Gereksinimin Samimi ve Dürüst Olması Kavramı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının temel unsurlarından biri, kiraya veren tarafından ileri sürülen gereksinimin samimi ve dürüst nitelik taşımasıdır. Bu kavram, Yargıtay içtihatlarında da önemle vurgulanan ve mahkemece titizlikle değerlendirilen bir husustur. Samimiyet ve dürüstlük, birbirini tamamlayan ve gereksinimin gerçekliğini ortaya koyan iki önemli ölçüttür.

Samimiyet, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, güncel ve belirli bir ölçüde zorunluluk arz etmesini ifade eder. Kiraya verenin ihtiyacının yapay, kurgusal veya yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla yaratılmış olmaması gerekir. Mahkeme, bu değerlendirmeyi yaparken hayatın olağan akışını, kiraya verenin kişisel ve ailevi durumunu ve ileri sürdüğü gerekçelerin inandırıcılığını dikkate alır. Geçici nitelikte olan, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi muhtemel bir ihtiyaç, genellikle samimiyet koşulunu sağlamaktan uzak kabul edilir. İhtiyacın devamlılık arz etmesi ve anlık bir hevese dayanmaması beklenir.

Dürüstlük ise, kiraya verenin gereksinim iddiasını Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına uygun olarak ileri sürmesini gerektirir. Bu bağlamda, kiraya verenin hakkını kötüye kullanmaması, örneğin daha yüksek kira bedeli elde etmek, kiracıdan kurtulmak veya başkaca bir menfaat sağlamak gibi gerçek amacını gizleyerek ihtiyaç iddiasında bulunmaması esastır. Kiraya verenin, ihtiyacını karşılayabilecek başkaca uygun ve boş bir taşınmazı bulunmasına rağmen, özellikle ihtilaf yaşadığı kiracının bulunduğu taşınmazı talep etmesi gibi durumlar, ihtiyacın dürüst olmadığı yönünde bir kanaat oluşturabilir. Mahkeme, her somut olayın özelliklerine göre bu unsurların varlığını takdir edecektir.

İhtiyaç(Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası 2025

Bu yazıyı paylaşın: