Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma; Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkına ve Anayasa’nın 46. maddesinde gösterilen usul ve esaslara uygun olmak kaydıyla, kamu yararı gerektirdiğinde yapılan meşru bir idari müdahaledir. Esasen kamulaştırma, devletin veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu hizmetlerinin yürütülmesi için ihtiyaç duydukları özel mülkiyetteki taşınmaz malları, bedelini kural olarak peşin ödemek suretiyle ve kanuni prosedürleri izleyerek mülkiyetine geçirmesini sağlayan hukuki bir usuldür. Bu süreç, idarenin keyfi eylemlerine karşı mülkiyet hakkını koruyan anayasal ve yasal güvencelerle donatılmıştır.

Bu sürecin temel yasal çerçevesini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu oluşturur. Kanun uyarınca, kamulaştırma işleminin başlatılabilmesi için öncelikle yetkili idari makam tarafından usulüne uygun bir kamu yararı kararının alınması ve onaylanması zorunludur. Bu kararın ardından idare, taşınmazın bedelini tespit ederek mülk sahibi(malik) ile öncelikle uzlaşma yoluna gider. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde ise idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.

Mahkemece bilimsel yöntemlerle tespit edilen kamulaştırma bedelinin malik adına açılan bir banka hesabına yatırılmasıyla birlikte, mahkeme kararıyla taşınmazın mülkiyeti idare adına tescil edilir. Böylece kamulaştırma, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin meşruiyetini, önceden belirlenmiş hukuki prosedürlere ve bedelin ödenmesi şartına sıkı sıkıya bağlayan bir yetki kullanımı olarak tanımlanır.

El Atma Ne Demektir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin, Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkına, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usul ve esaslara riayet etmeksizin müdahale etmesini ifade eden bir hukuki kavramdır. Bu kavramın temelinde, idarenin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu bir taşınmaza ihtiyaç duymasına rağmen, kamulaştırma sürecini başlatıp bedelini peşin ödemek yerine, bu süreci işletmeksizin taşınmaz üzerinde fiili veya hukuki bir tasarrufta bulunması yatar. Esasen idarenin bu eylemi, hukuka aykırı bir fiil niteliği taşır.

El atmanın varlığından söz edebilmek için idarenin mülkiyet hakkına yönelik müdahalesinin kalıcı olması veya kalıcı olma niyetini taşıması gerekir. Geçici işgaller kural olarak kamulaştırmasız el atma sayılmaz; ancak uzun süre devam eden veya mülkiyet yetkilerini fiilen ortadan kaldıran geçici müdahaleler el atma niteliğine dönüşebilir. Ayrıca, geçici/haksız kullanım dönemleri için ecrimisil talep edilebilir. İdarenin müdahalesi, taşınmazın zilyetliğine yönelik doğrudan ve fiziki bir müdahale şeklinde gerçekleşebileceği gibi, mülkiyet hakkının özünü zedeleyen ve malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini uzun süre fiilen engelleyen hukuki işlemler yoluyla da ortaya çıkabilir. Her iki durumda da ortak olan unsur, idarenin kanuni prosedürleri izlemeden mülkiyet hakkını ihlal etmesidir.

Bu kavram, Türk hukukunda ilk olarak 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kurumsallaşmıştır. Bu kararla birlikte, idarenin kamulaştırma yapmaksızın gerçekleştirdiği müdahaleler karşısında mülk sahibinin korunması ve idarenin hukuka aykırı eyleminin sonuçlarına katlanması gerektiği ilkesi benimsenmiştir. Dolayısıyla el atma, kamulaştırmanın hukuka uygun bir idari işlem olmasına karşın, idarenin kanun dışı bir eylemle mülkiyet hakkına müdahale ettiği bir durumu tanımlar.

Fiili El Atma

Fiili el atma, idarenin kamulaştırma usulüne başvurmaksızın, özel mülkiyete konu bir taşınmaza eylemli olarak müdahale ederek malikin zilyetliğini ve mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasını kalıcı veya uzun süreli olarak engellemesidir. Bu durum, idarenin herhangi bir idari işleme dayanmaksızın veya hukuka aykırı bir işlemle, bir malik gibi hareket ederek taşınmaz üzerinde fiili bir egemenlik kurmasıyla ortaya çıkar. Hukuk düzeninde "fiili yol" olarak da nitelendirilen bu müdahale, mülkiyet hakkına yönelik açık bir ihlal teşkil eder ve kökenini 16.05.1956 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan alır.

Fiili el atmanın temel ayırt edici özelliği, müdahalenin somut ve fiziksel nitelikte olmasıdır. İdarenin eylemi, malikin taşınmazla olan fiziki bağını koparır veya önemli ölçüde kısıtlar. Uygulamada sıkça karşılaşılan fiili el atma hallerine şunlar örnek gösterilebilir:

Taşınmaz üzerinden yol veya demir yolu geçirilmesi,
Taşınmaz üzerine okul, hastane, idari bina gibi kalıcı yapılar inşa edilmesi,
Su borusu, kanalizasyon, doğalgaz veya elektrik hattı gibi altyapı tesislerinin döşenmesi,
Taşınmazın bir kamu hizmeti için şantiye alanı veya malzeme deposu olarak fiilen kullanılması.

Bu hallerde idare, kanunun öngördüğü kamulaştırma prosedürünü işletmeden, doğrudan eylemiyle mülkiyet hakkının özüne dokunmaktadır. El atmanın varlığı için idarenin kastı veya kusuru aranmaz; önemli olan, mülkiyet hakkını ihlal eden fiili durumun idarenin eyleminden kaynaklanması ve bu durumun süreklilik arz etmesidir.

Hukuki El Atma

Hukuki el atma, idarenin özel mülkiyete konu bir taşınmaza fiilen el koymaksızın, imar planları gibi idari işlem ve kararlarla mülkiyet hakkının özüne dokunan, kullanımını ve tasarruf yetkisini uzun süreli ve belirsiz bir şekilde kısıtlamasıdır. Bu durumda mülkiyet kâğıt üzerinde malikte kalmaya devam ederken, hakkın içeriği idari eylemsizlik nedeniyle fiilen boşaltılmış olur.

Uygulamadaki en yaygın görünümü, taşınmazların imar planlarında yol, park, yeşil alan, okul veya ibadet yeri gibi kamu hizmetlerine ve resmi tesislere ayrılmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi, planların uygulanması için beş yıllık imar programı yapılmasını zorunlu kılar. Program yapılmaması veya uzun süreli/ölçüsüz kısıtlamanın sürdürülmesi hâlinde, yargı içtihatları ve 2942 sayılı Kanun Ek madde 1 çerçevesinde hukuki el atma gündeme gelebilir. Ancak idarenin bu süre zarfında kamulaştırma yapmaması ve imar kısıtlılığını devam ettirmesi, hukuki el atmanın temelini oluşturur. Bu süreçte malik, taşınmazı üzerinde imar planındaki amaca aykırı bir tasarrufta bulunamaz, yapı ruhsatı alamaz ve mülkiyet hakkından doğan yetkilerini etkin bir biçimde kullanamaz.

Hukuki el atmanın varlığı için, imar kısıtlamasının belirsiz ve uzun bir süre devam etmesi ve idarenin bu kısıtlamayı kaldırmak veya kamulaştırma yoluyla mülkiyeti devralmak yönünde herhangi bir işlem tesis etmemesi gerekir. Mülkiyet hakkına getirilen bu sınırlamanın, kamu yararı ile malikin bireysel menfaati arasındaki adil dengeyi malik aleyhine ölçüsüz bir şekilde bozması, hukuki el atmanın kurucu unsurudur.

Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar Nelerdir?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin, idarenin müdahalesinin niteliğine ve kendi talebinin amacına göre başvurabileceği farklı hukuki himaye yolları mevcuttur. Bu yollar, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin sona erdirilmesini veya bu müdahale nedeniyle uğranılan zararın tazmin edilmesini hedefler. Malikin sahip olduğu bu seçimlik haklar, somut olayın özelliklerine göre şekillenmekle birlikte, temel olarak dört ana dava türü altında toplanabilir.

İdarenin eyleminin fiilî veya hukuki el atma niteliğinde olmasına bağlı olarak açılabilecek başlıca davalar şunlardır:

El Atmanın Önlenmesi(Müdahalenin Meni) Davası: İdarenin taşınmaza yönelik haksız ve devam eden fiilî müdahalesinin sonlandırılması ve zilyetliğin yeniden malike iadesi amacıyla açılır.
Bedel(Tazminat) Davası: Taşınmazına el atılan malikin, mülkiyet hakkını devretme iradesiyle, el atılan taşınmazın veya üzerindeki irtifak hakkının bedelinin ödenmesini talep ettiği davadır.
Tam Yargı Davası: İdarenin bir işlemi veya eylemsizliği(özellikle hukuki el atma hallerinde) nedeniyle doğan zararın idari yargı yerinde tazmin edilmesi istemiyle açılan davadır.
Ecrimisil Davası: İdarenin taşınmazı haksız olarak kullandığı dönem için geriye dönük işgal tazminatı talep edilmesidir. Bu dava, genellikle diğer taleplerle birlikte veya onlardan bağımsız olarak ileri sürülebilir.

El Atmanın Önlenmesi(Müdahalenin Meni) Davası

Kamulaştırmasız el atma durumunda mülkiyet hakkı sahibinin başvurabileceği temel hukuki yollardan biri, el atmanın önlenmesi(müdahalenin meni) davasıdır. Bu dava, mülkiyet hakkına dayanan ayni nitelikte bir davadır ve amacı, idarenin taşınmaz üzerindeki haksız ve fiili müdahalesine son vererek mülkiyet hakkının sahibine tam ve engelsiz bir tasarruf yetkisi sağlamaktır. Davanın temelini, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, mülkiyet hakkına fiilen tecavüz etmesi oluşturur. Davanın kabulü hâlinde mahkeme, müdahalenin sonlandırılmasına ve çoğu zaman taşınmazın eski hâline getirilmesine karar verir.

El atmanın önlenmesi talebinin ileri sürülebilmesi için idarenin müdahalesinin haksız ve devam ediyor olması gerekir. Bu dava, özellikle idarenin henüz kalıcı ve sökülmesi kamu hizmeti açısından orantısız bir külfet yaratmayacak nitelikte bir yapı veya tesis inşa etmediği durumlarda etkili bir yoldur.

Bununla birlikte, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu davanın uygulanabilirliğinde mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında bir denge gözetmektedir. Eğer idare, el attığı taşınmaz üzerine kamu hizmetine tahsis edilmiş kalıcı nitelikte yapılar(yol, okul, hastane, altyapı tesisi) inşa etmişse ve bu yapıların kaldırılması kamu hizmetinde ciddi bir aksamaya veya idare için ölçüsüz bir mali yüke sebep olacaksa, mahkemeler el atmanın önlenmesi talebini reddetme eğilimindedir. Bu gibi durumlarda, fiili durumun geri döndürülemez bir nitelik kazandığı ve mülkiyet hakkı ihlalinin ancak bedel ödenmesi yoluyla giderilebileceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, davanın başarısı, somut olayın koşullarına ve müdahalenin niteliğine sıkı sıkıya bağlıdır.

Bedel(Tazminat) Davası

Bedel davası, idarenin kamulaştırma usullerine uymaksızın fiili veya hukuki olarak el attığı taşınmazın mülkiyet hakkı sahibinin, mülkiyetin idareye devrine razı olarak taşınmazın bedelini talep ettiği bir dava türüdür. Bu dava, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin geri döndürülemez veya kamu yararı açısından geri döndürülmesinin aşırı külfetli olduğu durumlarda etkili bir hukuki koruma sağlar. Özellikle, el atılan taşınmaz üzerine kalıcı yapılar(yol, bina, altyapı tesisi vb.) inşa edildiğinde, el atmanın önlenmesi yerine bedelinin tazmini hakkaniyete daha uygun bir çözüm olarak ortaya çıkar.

Davanın temel amacı, mülkiyet hakkı Anayasal güvence altında olan malikin, idarenin haksız müdahalesi nedeniyle uğradığı zararın tam olarak karşılanmasıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bedel tespiti, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri(vasfı) esas alınarak, dava tarihindeki piyasa rayiç değeri üzerinden yapılır. Bu hesaplamada, taşınmazın imar durumu, konumu, emsal satış bedelleri gibi tüm objektif kriterler dikkate alınır. Kısmi el atmalarda, el atılan kısmın bedelinin yanı sıra, taşınmazın geriye kalan kısmında meydana gelen değer düşüklüğü de tazminat kapsamına dahil edilir.

Güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları uyarınca, hem fiili hem de hukuki el atmadan kaynaklanan bedel(tazminat) taleplerine ilişkin davalarda görevli yargı yolu adli yargıdır. Şu an yürürlükte olan mevzuata göre hukuki el atmada mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin davalar da adli yargıda görülür; ancak Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli iptal kararı gereği bu düzenleme 30.01.2026’da yürürlükten kalkacaktır. Bu tarihten sonraki uygulama yasal/yargısal gelişmelere göre belirlenecektir. Hükmedilen bedele, kural olarak dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir. Bu dava, malikin mülkiyet hakkının parasal karşılığını alarak mağduriyetini gidermesini hedefleyen temel bir hukuki yoldur.

Tam Yargı Davası

Kamulaştırmasız el atma hallerinde başvurulabilecek hukuki yollardan biri de tam yargı davasıdır. Bu dava, idarenin bir eylemi veya işlemi nedeniyle hakları ihlal edilen kişilerin uğradıkları zararların tazmini amacıyla, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu(İYUK) uyarınca idari yargı yerlerinde açılır. Anayasa’nın 125. maddesinde düzenlenen idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu ilkesi, bu davanın anayasal temelini oluşturur.

Bu dava türü, özellikle hukuki el atma niteliğindeki idari işlemlerden kaynaklanan zararların giderilmesinde gündeme gelir. Ancak, hukuki el atmadan kaynaklanan taşınmaz bedelinin talebine ilişkin davaların adli yargıda görülmesi yönündeki güncel yasal düzenlemeler ve yerleşik içtihatlar, tam yargı davasının bu alandaki uygulama sahasını belirginleştirmiştir. Tam yargı davası, çoğunlukla hukuka aykırı bir idari işlemin(örneğin, mülkiyet hakkını ölçüsüz kısıtlayan bir imar planı değişikliğinin) iptali istemiyle birlikte veya bu işlemin iptal edilmesinden sonra açılır.

Tam yargı davası yoluyla talep edilen tazminat, yalnızca taşınmazın bedelinden ziyade, idari işlemin hukuka aykırılığı nedeniyle mülkiyet hakkının kullanılmamasından doğan diğer zararları da kapsayabilir. Örneğin, hukuka aykırı bir imar planı kısıtlaması nedeniyle taşınmazdan elde edilemeyen gelirler veya uğranılan diğer maddi kayıplar bu davanın konusunu oluşturabilir. Dolayısıyla tam yargı davası, idari işlemin kendisinden kaynaklanan ve bedel davasının kapsamı dışında kalabilecek zararların tazmini için özgün bir hukuki koruma mekanizması işlevi görür.

Ecrimisil Davası

Kamulaştırmasız el atma halinde mülkiyet hakkı sahibi, idarenin taşınmazını haksız olarak kullanmasından doğan zararının tazminini ecrimisil(haksız işgal tazminatı) davası yoluyla talep edebilir. Bu dava, el atılan taşınmazın bedelinin talep edildiği bedel(tazminat) davasından farklı bir hukuki niteliğe sahiptir. Bedel davası mülkiyet hakkının devrine yönelik bir sonuç doğururken, ecrimisil talebi mülkiyet hakkının ihlal edildiği süre boyunca malikin mahrum kaldığı kullanım menfaatinin veya elde edemediği gelirin karşılığını oluşturur. Esasen ecrimisil, idarenin haksız zilyetliği nedeniyle mülk sahibine ödemekle yükümlü olduğu bir nevi kira bedeli niteliğindedir.

Ecrimisil talebi, kamulaştırmasız el atmanın başladığı tarihten, bu haksız duruma son verildiği tarihe kadar olan dönem için istenebilir. Yargı içtihatlarında, malikin bedel davası açtığı tarih itibarıyla taşınmazın mülkiyetini bedeli karşılığında devretmeye zımnen rıza gösterdiği kabul edilmekte ve bu tarihten itibaren ecrimisil yerine bedele işletilecek faiz gündeme gelmektedir. Bu nedenle, ecrimisil talepleri genellikle el atmanın başladığı tarihten bedel davasının açıldığı tarihe kadar olan geçmişe dönük dönemi kapsar.

Ecrimisil alacağı, niteliği gereği geriye dönük beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu sebeple, dava tarihi itibarıyla beş yıldan daha eski dönemlere ilişkin haksız işgal tazminatı talep edilemez. Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütler dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle mahkemece tespit edilir. Bu dava, el atmanın önlenmesi davası ile birlikte veya bağımsız olarak açılabilir.

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin uygulanıp uygulanmayacağı, el atmanın niteliğine(fiili veya hukuki) ve davanın hukuki dayanağına göre farklılık arz etmektedir. Doktrin ve Yargıtay'ın istikrar kazanmış görüşü uyarınca, idarenin mülkiyet hakkına yönelik haksız bir müdahalesi olan fiili el atma, devam eden bir haksız fiil niteliğindedir. Bu sebeple, fiili el atmadan kaynaklanan bedel(tazminat) veya el atmanın önlenmesi davaları herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Malik, fiili müdahale devam ettiği sürece bu davaları her zaman açabilir. Nitekim, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesinde yer alan yirmi yıllık hak düşürücü süre, Anayasa Mahkemesi(AYM) tarafından mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandırdığı gerekçesiyle iptal edilmiştir.

Buna karşılık, davanın hukuki nitelendirmesi kamulaştırmasız el atmadan farklılaştığında süreler gündeme gelebilmektedir. Özellikle orman kadastrosu veya tapu sicilindeki hatalı işlemler nedeniyle mülkiyet hakkının kaybedildiği durumlarda, uyuşmazlığın Türk Medeni Kanunu'nun(TMK) 1007. maddesi uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan devletin sorumluluğu kapsamında değerlendirilmesi mümkündür. Yargı içtihatları, bu tür tazminat davalarının Türk Borçlar Kanunu'nun(TBK) 146. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle, davanın temelindeki hukuki sebebin doğru tespiti, uygulanacak süre rejimi açısından kritik öneme sahiptir.

Hukuki el atma hallerinde ise geçmişte belirli başlangıç tarihleri öngören kanuni düzenlemeler(örneğin Geçici Madde 11) de yine Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Güncel yaklaşım, mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamanın sürekli ve katlanılamaz bir boyuta ulaştığı andan itibaren malikin dava hakkının doğduğunu ve bu hakkın kullanımının, fiili el atmadaki gibi sürekli bir ihlal mantığı çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli ve yetkili mahkemenin tespiti, uyuşmazlığın niteliğine ve davacının talebine göre belirlenir. Bu noktada, davanın idarenin bir eylemine mi yoksa bir işlemine mi dayandığı ve talebin bedele mi yoksa işlemin iptaline mi yönelik olduğu esas alınarak adli ve idari yargı arasında temel bir ayrım yapılmaktadır.

Fiili veya hukuki el atmadan kaynaklanan bedel(tazminat) taleplerine ilişkin davalarda görevli yargı yolu adli yargıdır. Yargı içtihatları ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na eklenen hükümlerle(Ek madde 1) bu konu netlik kazanmıştır. Mülkiyet hakkından doğan bedel istemlerini konu alan bu tür davalarda görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemeleridir. Buna karşılık, kamulaştırmasız el atmaya neden olan imar planı gibi idari işlemlerin hukuka aykırılığı iddiasıyla açılacak iptal davaları, idari işlemin denetimi niteliğinde olduğundan idari yargının görev alanına girmektedir. Bu durumda görevli mahkeme, idare mahkemeleridir. Uyuşmazlık Mahkemesi kararları da bu ayrımı teyit ederek, idarenin fiili yoluna dayanan bedel taleplerinin adli yargıda, idari işlemden kaynaklanan iptal taleplerinin ise idari yargıda görülmesi gerektiğini istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.

Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun(HMK) taşınmazın aynına ilişkin davalardaki özel yetki kuralına göre belirlenir. Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmaz mülkiyetine yönelik bir müdahaleden kaynaklandığı için, bu davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Buna göre yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın hem görevli hem de yetkili mahkemede açılması, usul ekonomisi ve davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi açısından zorunludur.

Deliller ve Değerlendirme

Kamulaştırmasız el atma davalarında, hem idarenin müdahalesinin varlığının hem de el atılan taşınmazın bedelinin ispatı, somut delillere dayanır. Mahkemenin yapacağı değerlendirme, davanın sonucunu doğrudan etkilediğinden, delillerin eksiksiz sunulması ve doğru bir şekilde analiz edilmesi esastır. Bu süreçte, mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasını ve bu ihlalin parasal karşılığını objektif verilerle ortaya koymak amaçlanır.

Davanın ispatı için kullanılan temel deliller arasında tapu kayıtları, kadastro paftaları, imar planları ve uygulama belgeleri ilk sırada yer alır. Fiili el atmanın tespiti ve başlangıç tarihinin belirlenmesi amacıyla farklı tarihlere ait hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri kritik öneme sahiptir. Ayrıca, idari kurumların kendi aralarındaki veya davacı ile yaptıkları yazışmalar, müdahalenin varlığını ve niteliğini gösteren önemli belgelerdir. Tüm bu yazılı delillerin yanı sıra, mahkemece yapılan keşif ve bu esnada tutulan tutanaklar ile tanık beyanları da ispat vasıtası olarak kullanılır.

Delillerin değerlendirilmesinde Yargıtay’ın yerleşik içtihadı ile benimsenen temel ilke, taşınmazın "el atma tarihindeki vasfı esas alınarak, dava tarihindeki piyasa değerinin" tespit edilmesidir. Bu ilke uyarınca, örneğin el atma tarihinde tarla vasfında olan bir araziye yol yapılmışsa, bedel hesaplanırken arazinin yol değil, tarla olduğu kabul edilir; ancak değeri, dava tarihindeki güncel piyasa koşullarına göre belirlenir. Bu değerlemenin yapılmasında en önemli araçlar, mahkeme tarafından re'sen(kendiliğinden) gerçekleştirilen keşif ve alanında uzman bilirkişilerden alınan raporlardır. Bilirkişi raporları; taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satış bedelleri ve diğer tüm nitelikleri göz önünde bulundurarak bilimsel ve teknik bir değerlendirme sunar.

Taraflar ve Husumet

Kamulaştırmasız el atma davasında taraf teşkili, davanın esasına etki eden usuli bir zorunluluktur. Davanın doğru hasma yöneltilmesi ve davacının aktif dava ehliyetine sahip olması, yargılamanın sağlıklı bir şekilde yürütülüp sonuçlandırılması için esastır.

Davacı sıfatı(aktif husumet ehliyeti), kural olarak el atma konusu taşınmazın tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye aittir. Mülkiyet hakkı sahibi olan gerçek veya tüzel kişi, idarenin müdahalesine karşı dava açma hakkına sahiptir. Malik hayatta değilse, yasal veya atanmış mirasçıları bu hakkı birlikte veya terekeye tayin edilecek temsilci aracılığıyla kullanabilirler. Taşınmaz üzerinde kiracı gibi sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin, mülkiyetin bedeline yönelik olarak bu davayı açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Davalı sıfatı(pasif husumet ehliyeti) ise taşınmaza fiilen el atan veya hukuki kısıtlamayı tesis eden kamu idaresine aittir. Husumetin, müdahaleyi gerçekleştiren veya mülkiyet hakkını kısıtlayan idari birime(örneğin belediye, karayolları genel müdürlüğü) yöneltilmesi gerekir. Eğer birden fazla idarenin ortak veya müteselsil sorumluluğunu doğuran bir durum söz konusu ise, her bir idare kendi eyleminden kaynaklanan zararla orantılı olarak davalı gösterilebilir.

Özellikle tapulu bir taşınmazın orman kadastrosu sınırları içinde bırakılması gibi özel durumlarda husumet, davanın hukuki nitelendirmesine göre farklılık gösterebilir. Uyuşmazlık, kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirildiğinde davalı ilgili orman idaresi olurken; tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklanan devlet sorumluluğuna(TMK m.1007) dayandırıldığında husumetin Hazine'ye yöneltilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, davanın açılmasından önce el atmanın niteliği ve sorumlu idarenin tespiti büyük önem taşır.

Bedel Tespit Usulü

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan bedel davalarında taşınmazın değerinin tespiti, yerleşik Yargıtay içtihadı uyarınca belirlenmiş özel bir usule tabidir. Bu usulün temel ilkesi, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri(vasıfları) esas alınarak, dava tarihindeki piyasa rayiç değerinin hesaplanmasıdır. Değerlendirme, taşınmazın el atma anındaki hukuki ve fiziki durumuna göre arsa veya arazi olup olmadığı ayrımı yapılarak gerçekleştirilir. Mahkeme, bu tespiti yapabilmek için resen keşif yapılmasına ve uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verir.

Bilirkişi heyeti, taşınmazın dava tarihindeki değerini belirlerken Kamulaştırma Kanunu’nun bedel tespitiyle ilgili hükümlerini kıyasen uygular. Bu kapsamda; taşınmazın konumu, imar durumu, yüz ölçümü, vergi beyanı, bölgedeki emsal satış bedelleri ve değerini etkileyen diğer tüm objektif unsurlar dikkate alınır. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre kamulaştırmasız el atma bedelinin tespiti; taşınmazın el atma tarihindeki vasfı esas alınarak, dava tarihindeki rayiç değer üzerinden yapılır. Potansiyel değer üzerinden hesaplama yapılmaz; özellikle idarece gerçekleştirilen idari işlemler(örneğin imar uygulamaları) eliyle oluşturulan değer artışları hesaba katılmaz.

El atmanın taşınmazın yalnızca bir kısmına yönelik olduğu(kısmi el atma) durumlarda, el atılan kısmın bedelinin yanı sıra, el atma nedeniyle taşınmazın geri kalan kısmında meydana gelen değer düşüklüğü(objektif değer azalması) de hesaplanarak tazminata eklenir. Benzer şekilde, mülkiyetin devrini gerektirmeyen ancak kullanımını kısıtlayan bir irtifak hakkı tesisi söz konusu ise, bu irtifakın taşınmazda yarattığı değer kaybı oranı belirlenerek bedele hükmedilir. Tespit edilen bedele, dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi kural olarak kabul edilmektedir.

Orman Kadastrosu Yoluyla Kamulaştırmasız El Atma

Özel mülkiyete konu tapulu bir taşınmazın, sonradan yapılan orman kadastrosu veya tahdit işlemleriyle orman sınırları içerisine alınması, mülkiyet hakkına yönelik kendine özgü bir müdahale biçimi oluşturur. Bu durumda malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi fiilen ve hukuken ortadan kalkmakta veya esaslı ölçüde kısıtlanmaktadır. Yargı içtihatlarında bu tür müdahalelerin hukuki nitelendirilmesi konusunda yeknesak bir yaklaşım bulunmamaktadır ve konu, uygulamadaki en tartışmalı alanlardan birini teşkil etmektedir.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarında iki temel hukuki yaklaşım öne çıkmaktadır. İlk yaklaşıma göre, tapulu taşınmazın orman olarak nitelendirilerek malikin kullanımına kapatılması, kamulaştırmasız el atmanın bir türü(hukuki el atma) olarak kabul edilmektedir. Bu niteleme temelinde açılacak bedel davalarında, fiili el atmalarda olduğu gibi hak düşürücü bir süre öngörülmemekte ve husumet, ilgili orman idaresine yöneltilmektedir.

İkinci ve yaygınlık kazanan yaklaşıma göre ise sorun, kamulaştırmasız el atma kurumundan ziyade, tapu sicilinin devlet tarafından hatalı tutulmasından kaynaklanan bir sorumluluk olarak değerlendirilmektedir. Bu çerçevede, malikin tazminat talebinin hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi oluşturmaktadır. Bu yolun benimsenmesi, davanın hukuki niteliğini ve sonuçlarını önemli ölçüde değiştirmektedir. Zira TMK m.1007'ye dayalı tazminat davaları, on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir ve davalı sıfatı(husumet), tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olması nedeniyle Hazine'ye aittir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması tavsiye edilir. Anayasa Mahkemesi ise bireysel başvuru kararlarında, hukuki nitelendirmeden bağımsız olarak mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ve malike etkin bir giderim yoluyla tazminat ödenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle, orman kadastrosundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda somut olayın özelliklerine göre hukuki nitelendirmenin, zamanaşımı süresinin ve husumetin dikkatle belirlenmesi kritik önem taşımaktadır.

Acele Kamulaştırma

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen istisnaî bir usuldür. Bu usul, kanunda sayılan özel durumlarda(örneğin milli savunma mükellefiyeti, olağanüstü haller veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilecek haller) kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanması kaydıyla, idarenin taşınmaza derhal el koyabilmesine imkân tanır. Sürecin işleyişi, mahkemece belirlenen tahmini bedelin malik adına bir bankaya yatırılması ve ardından idarenin taşınmazın zilyetliğini devralması esasına dayanır. Bu aşamada mülkiyet henüz idareye geçmemiştir; yalnızca erken el koyma hakkı tanınmıştır.

Acele kamulaştırma usulünün kamulaştırmasız el atma ile kesişim noktası, idarenin el koyma işleminden sonraki eylemsizliğinde ortaya çıkar. İdare, acele el koyma işlemini gerçekleştirdikten sonra makul bir süre içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasını açmakla yükümlüdür. Şayet idare bu davayı açmaz ve taşınmazı fiilen kullanmaya devam ederse, başlangıçta hukuka uygun bir zeminde başlayan el koyma işlemi, hukuka aykırı bir müdahaleye, yani kamulaştırmasız el atmaya dönüşür. Bu durumda malik, kamulaştırmasız el atma hükümlerine dayanarak hukuki yollara başvurma hakkı kazanır.

Ayrıca, acele kamulaştırma kararının idari yargıda iptal edilmesi durumunda idarenin bu karara uyması gerekir. İptal kararına rağmen idarenin taşınmazı iade etmemesi veya yasal kamulaştırma sürecini tamamlamaması, Anayasa Mahkemesi içtihatlarında da belirtildiği üzere mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul edilmekte ve bu durum, kamulaştırmasız el atma temelinde bir tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Dolayısıyla acele kamulaştırma, sürecin usulüne uygun tamamlanmaması halinde kamulaştırmasız el atma olgusuna zemin hazırlayan önemli bir hukuki durumdur.

Kamulaştırmasız El Atma Davası 2025

Bu yazıyı paylaşın: