Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, yürürlükteki bir kira sözleşmesinin tarafları olan kiraya veren ile kiracının, yenilenecek kira dönemi için uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşmaya varamamaları halinde, bu bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi talebiyle açılan bir dava türüdür. Bu dava, genellikle tarafların yeni dönem kira bedeli üzerinde uzlaşma sağlayamadığı durumlarda, kira bedelinin adil ve objektif bir biçimde saptanması amacıyla yargısal bir müdahaleyi ifade eder. Temel işlevi, taraflar arasındaki kira bedeli anlaşmazlığını çözüme kavuşturarak yeni dönem kira bedelini hukuken geçerli ve taraflar için bağlayıcı bir şekilde tespit etmektir.

Kira tespit davası, münhasıran geleceğe yönelik olarak, yani yeni kira döneminde geçerli olacak kira parasının miktarını belirlemeye odaklanır. Bu özel niteliği itibarıyla, geçmişe dönük birikmiş kira alacaklarının tahsili, kiralanan taşınmazın tahliyesi veya kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer yükümlülüklerin ifası gibi farklı hukuki talepleri kapsamaz. Mahkeme, bu davada yasal düzenlemeler, hakkaniyet prensipleri ve somut olayın özelliklerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Bu suretle, devam eden kira ilişkisinde önemli bir unsur olan kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması ve bu konudaki belirsizliğin ortadan kaldırılması hedeflenir.

Yasal Dayanak

Kira bedelinin tespiti davasının temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda(TBK) düzenlenmiştir. Bu kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda başvurulacak hukuki zemini oluşturur.

TBK’nın 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel kuralları ve tarafların anlaşamaması durumunda uygulanacak esasları içermektedir. Bu madde, kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde yapılacak artışlara dair yasal çerçeveyi çizerken, özellikle beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya tarafların kanunda belirtilen sınırlar dahilinde bir artış oranında anlaşamaması gibi durumlarda, kira bedelinin mahkemece tespit edilebilmesinin hukuki zeminini hazırlar. Bu hüküm, hakimin hangi kriterlere göre yeni kira bedelini belirleyeceğine dair de yol gösterici ilkeler sunar.

Doğrudan kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesine yasal zemin oluşturan bir diğer temel hüküm ise TBK’nın 345. maddesidir. Bu madde, “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava”nın açılabileceğini açıkça düzenleyerek, bu tür bir talebin yasal bir hak olduğunu ve mahkemeler nezdinde ileri sürülebileceğini güvence altına alır. Dolayısıyla, kiraya veren veya kiracının, mevcut kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi için yargı yoluna başvurma hakkı bu maddeye dayanmaktadır. Bu düzenlemeler, kira bedeli tespitine yönelik adli sürecin yasal dayanaklarını teşkil eder.

Davanın Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının mahkemece usulüne uygun bir şekilde görülebilmesi ve esastan karara bağlanabilmesi için belirli koşulların mevcut olması gerekmektedir. Bu koşullar, davanın açılabilmesi ve mahkemenin uyuşmazlığın esasına girebilmesi için zorunlu nitelik taşır.

Öncelikle, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, kira bedelinin tespiti davasının temel şartıdır. Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı olmamakla birlikte, sözleşmenin varlığı ve temel unsurları(kiralanan, taraflar, kira ilişkisi) uyuşmazlık halinde ispatlanabilir olmalıdır. Geçerli bir kira ilişkisi kurulmamışsa, bu davanın açılması mümkün değildir.

Davayı açan tarafın, kira bedelinin mahkemece tespit edilmesinde hukuki yararının bulunması zorunludur. Hukuki yarar, davacının hakkına kavuşabilmesi için mahkeme kararına ihtiyaç duyması anlamına gelir. Kira bedelinin tespiti davalarında bu, genellikle mevcut kira bedelinin güncel ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri veya yasal düzenlemeler karşısında düşük ya da fahiş kalması ve tarafların yeni bedel üzerinde anlaşamaması durumunda ortaya çıkar. Hukuki yararın yokluğu, davanın usulden reddine yol açar.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilmekle birlikte, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen belirli sürelere uyulması veya bu sürelere uygun şekilde kiracıya ihtarname tebliğ edilmiş olması gerekir. Bu usule riayet edilmemesi, belirlenecek yeni kira bedelinin talep edilen tarihten itibaren değil, daha sonraki bir tarihten itibaren geçerli olmasına neden olabilir.

Son olarak, genel dava şartlarından olan derdestlik(aynı konuda, aynı taraflar arasında daha önce açılmış ve halen görülmekte olan bir dava bulunmaması) ve kesin hüküm(aynı konuda, aynı taraflar arasında daha önce verilmiş ve kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunmaması) hallerinin de mevcut olmaması, davanın esasına girilebilmesi için aranan diğer önemli koşullardır. Bu şartların eksikliği durumunda dava usulden reddedilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, hukuki bir süreç olup, açılması belirli usuli adımların izlenmesini gerektirir. Davanın ikamesi, öncelikle usulüne uygun olarak hazırlanmış bir dava dilekçesinin yetkili ve görevli mahkemeye sunulması ile gerçekleşir. Bu başvuru, davanın mahkeme nezdinde resmi olarak başlatılması eylemidir.

Dilekçenin mahkemeye tevdii sonrasında, davanın görülebilmesi için zorunlu olan harçlar ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca belirlenen gider avansının mahkeme veznesine yatırılması icap eder. Bu mali yükümlülüklerin eksiksiz olarak yerine getirilmesi, davanın esasına girilebilmesinin ön koşuludur. Söz konusu ödemelerin tamamlanmasının akabinde, mahkeme tarafından dosyaya bir esas numarası tahsis edilir ve dava, mahkeme kayıtlarına resmen intikal etmiş olur. Bu işlemlerin tamamlanmasıyla birlikte dava açılmış sayılır ve yargılama safhasına geçiş için zemin hazırlanmış olur.

Davanın Tarafları

Kira bedelinin tespiti davasında davacı taraf, kural olarak kiraya veren veya kiracıdır. Her iki taraf da mevcut kira bedelinin rayice uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla bu davayı açma hakkına sahiptir. Davalı taraf ise, kira sözleşmesinin diğer tarafı olacaktır; dolayısıyla, davayı kiraya veren açmışsa davalı kiracı, kiracı açmışsa davalı kiraya verendir.

Taşınmazın mülkiyetinin kira sözleşmesi kurulduktan sonra el değiştirmesi durumunda, yeni malik de Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen yasal koşullara ve sürelere riayet etmek kaydıyla kira bedelinin tespiti davasını açma hakkını haiz olabilir. Benzer şekilde, taraflardan birinin ölümü halinde, külli halefiyet ilkesi gereğince mirasçıları, dava ehliyetine sahip olmak koşuluyla davanın tarafı sıfatını kazanırlar.

Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için dava açabileceği gibi tüm malikler bir araya gelip kira bedelinin tamamının tespiti için de dava açabilirler. Ancak elbirliğiyle mülkiyette tüm malikler birlikte dava açmak zorundadır ve maliklerden biri tek başına kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için dava açamaz. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olması halinde ise, tüm maliklerin davayı birlikte açmaları veya aralarından birini bu hususta temsilci olarak yetkilendirmeleri yahut terekeye bir temsilci atanmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde, taraf teşkilindeki eksiklik nedeniyle dava usulden reddedilebilir.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması durumunda, bu kiracılar arasında kira bedelinin tespiti davası bakımından zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Bu nedenle, davanın tüm kiracılara karşı birlikte yöneltilmesi gerekir. Aynı şekilde, birden fazla kiracının davacı sıfatıyla hareket etmesi halinde de, kural olarak bu davayı birlikte açmaları beklenir.

Dava Şartı Arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na(HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu düzenleme, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dolayısıyla kira bedelinin tespiti taleplerinde de, mahkemeye başvurmadan evvel tarafların arabulucu vasıtasıyla bir çözüme ulaşmalarını hedeflemektedir.

Dava şartı arabuluculuk, davanın esasına girilebilmesi için yerine getirilmesi zorunlu bir usul işlemidir. Davacı, kira bedelinin tespiti davası açmayı planlıyorsa, öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmalıdır. Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşmaya varılamaması halinde, bu durumu belgeleyen ve arabulucu tarafından imzalanan son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur.

Bu şartın yerine getirilmemesi, yani arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda, 6325 ssayılı HUAK'ın 18/A ve 18/B maddeleri uyarınca, dilekçede arabuluculuk son tutanağının yer almaması sebebiyle hâkim tarafından önce davacıya bir haftalık kesin süre verilir; tutanak bu sürede sunulmazsa dava dava-şartı yokluğundan reddedilir. Dolayısıyla mahkeme, eksikliği derhâl reddetmez, önce tamamlama imkânı tanır.

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması halinde ise düzenlenen anlaşma belgesi, ilam niteliğinde bir belge olarak kabul edilir ve mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davası açmayı düşünen tarafların, dava öncesinde bu zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamaları ve sürece ilişkin belgeleri usulüne uygun şekilde dosyalarına dahil etmeleri büyük önem taşımaktadır.

Dava Dilekçesi

Dava dilekçesi, kira bedelinin tespiti davasının mahkeme nezdinde usulüne uygun olarak başlatılabilmesi için temel teşkil eden ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre eksiksiz olarak hazırlanması gereken yazılı bir belgedir. Dilekçenin içeriği, davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

HMK’nın 119. maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davası dilekçesinde asgari olarak aşağıdaki unsurların bulunması zorunludur:

Mahkemenin adı.
Davacı ile davalının ve varsa kanuni temsilcileri ile vekillerinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresleri.
Davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değeri.
Davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarası altında açık özetleri.
İddia edilen her bir vakıanın hangi delillerle ispat edileceği.
Dayanılan hukuki sebepler.
Açık ve net bir şekilde talep sonucu.
Davacının veya varsa kanuni temsilcisinin yahut vekilinin imzası.

Bu genel unsurlara ek olarak, kira bedelinin tespiti davasına özgü olarak dava dilekçesinde, kiralanan taşınmazın açık adresi ve temel nitelikleri, mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi(eğer belirli süreli ise) ve dava açıldığı tarihteki güncel kira bedeli gibi bilgilere yer verilmelidir. Ayrıca, davacı tarafından talep edilen yeni kira bedelinin ne olduğu ve bu yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli kılınmasının istendiği açıkça belirtilmelidir. Dilekçede sunulan vakıaların ve taleplerin birbiriyle tutarlı, açık ve anlaşılır olması, yargılamanın etkinliği için kritik öneme sahiptir.

Yargılama Süreci

Kira bedelinin tespiti davasında yargılama süreci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (HMK) düzenlenen genel usul hükümlerine göre yürütülür. Dava dilekçesinin davalıya tebliğini takiben, taraflar arasında dilekçelerin teatisi(karşılıklı verilmesi) aşamasına geçilir. Bu aşama, yani dilekçelerin teatisi aşaması, davalının cevap dilekçesi ile son bulur; çünkü kira tespit davaları yazılı yargılama usulüne değil, basit yargılama usulüne tabidir ve yalnızca dava dilekçesi ile cevap dilekçesi verilir.

Dilekçeler aşamasının tamamlanmasını müteakip mahkeme, bir ön inceleme duruşması günü tayin eder. Ön inceleme, davanın yol haritasının çizildiği kritik bir evredir. Bu duruşmada uyuşmazlık konuları netleştirilir, tarafların sunduğu veya sunacağı deliller belirlenir ve tahkikat aşamasının nasıl yürütüleceği planlanır. Kural olarak ön inceleme duruşmasında keşif günü ve keşif masrafları ile diğer usuli işlemler belirlenip taraflara bildirilir. Hâkim, bu aşamada tarafları sulhe teşvik edebilir.

Ön incelemenin ardından tahkikat aşamasına geçilir. Bu evrede, toplanmasına karar verilen deliller incelenir; örneğin, tanıklar dinlenebilir ve kira bedelinin tespiti için mahkemece gerekli görülmesi halinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilebilir. Tahkikatın tamamlanması ve dosyaya sunulan raporların değerlendirilmesi sonrasında, hakim tarafından somut olayın gereklerine uygun şekilde karar verilir.

Deliller ve İspat Yükü

Kira bedelinin tespiti davalarında, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesinde düzenlenen genel ispat kuralı geçerlidir. Buna göre, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf, o vakıayı ispat etmekle yükümlüdür. Kira bedelinin tespiti talebiyle dava açan taraf (davacı), talep ettiği yeni kira bedelinin haklılığını veya mevcut kira bedelinin düşürülmesi gerektiğini dayandırdığı olguları ispat etmelidir. Bu kapsamda, kiralananın nitelikleri, kullanım şekli, konumu, emsal kira bedelleri gibi kira bedeline etki eden tüm unsurların somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir.

Davada kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

Kira Sözleşmesi: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi.
Emsal Kira Sözleşmeleri: En önemli delillerden biridir. Kiralananla benzer niteliklere sahip(konum, büyüklük, yaş, özellikler vb.) taşınmazlara ait, özellikle son dönemde imzalanmış veya güncellenmiş kira sözleşmeleri, rayiç bedelin belirlenmesinde temel ölçütlerdendir. Taraflar, kendi iddialarını destekleyen emsal sözleşmeleri dosyaya sunabilirler.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, kiralananın mevcut durumunu, fiziki özelliklerini, çevresel faktörleri ve değerine etki edebilecek diğer unsurları yerinde tespit etmek amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir. Keşif sırasında veya sonrasında, genellikle bir veya birden fazla bilirkişiden, özellikle emsal araştırması yaparak ve taşınmazın özelliklerini değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelinin ne olabileceği yönünde rapor alınması yaygın bir uygulamadır.
Tanık Beyanları: Kiralananın durumu, yapılan iyileştirmeler veya değerini etkileyen özel durumlar hakkında bilgi sahibi olan kişilerin tanıklığına başvurulabilir. Ancak, tanık beyanları genellikle kira bedelinin doğrudan tespiti yerine, bedele etki eden somut vakıaların aydınlatılmasında yardımcı niteliktedir.
Diğer Belgeler: Taşınmaza ait tapu kayıtları, imar durumu belgeleri, vergi kayıtları, kiralananda yapılan masraflara ilişkin faturalar, taraflar arasındaki yazışmalar gibi belgeler de davanın niteliğine göre delil olarak sunulabilir.

Mahkeme, sunulan tüm delilleri serbestçe takdir ederek(HMK m. 198) ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirleyecektir. İspat yükünü yerine getiremeyen tarafın iddiaları, mahkemece dikkate alınmayacaktır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, uyuşmazlığın miktar ve değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Bu düzenleme, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde sulh hukuk mahkemelerinin uzmanlığını ve ivedi karar alma gerekliliğini gözetmektedir.

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise birden fazla seçenek bulunmaktadır. HMK’nın 6. maddesi uyarınca, genel yetkili mahkeme olan davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi, kira bedelinin tespiti davası için yetkilidir. Bunun yanı sıra, HMK’nın 10. maddesi, sözleşmeden doğan davalar için sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesini de yetkili kılmıştır. Kira sözleşmelerinde ifa yeri genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de bu tür davalara bakmaya yetkilidir. Kira bedelinin tespiti davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalardan olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin yetki niteliğinde değildir. Dolayısıyla davacı, bu yetkili mahkemelerden herhangi birinde dava açma hakkına sahiptir.

Bilirkişi Raporu ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Kira bedelinin tespiti davalarında, mahkeme, dava konusu taşınmazın güncel piyasa koşullarına uygun kira bedelinin, yani rayiç bedelin saptanması amacıyla, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi raporu, özellikle taşınmazın nitelikleri, konumu, emsal kira bedelleri gibi özel ve teknik bilgi gerektiren konularda mahkemenin sağlıklı bir karar verebilmesi için temel bir araçtır.

Mahkeme tarafından atanan bilirkişi, genellikle gayrimenkul değerleme konusunda uzmanlığa sahip kişilerden oluşur. Bilirkişi, rayiç kira bedelini belirlerken kapsamlı bir araştırma ve değerlendirme yapar. Bu süreçte dikkate alınan başlıca kriterler şunlardır:

Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, yaşı, imar durumu ve fiili kullanım amacı.
Taşınmazın bulunduğu mevkii, çevresel faktörler, ulaşım imkanları ve altyapı hizmetlerine yakınlığı.
Taşınmazın fiziki kondisyonu, iç ve dış donanım özellikleri, varsa yapılan iyileştirmeler veya yıpranma durumu.
En önemlisi, dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki (emsal) diğer taşınmazların, özellikle dava tarihine yakın dönemde oluşan serbest piyasa kira bedelleri. Emsal karşılaştırması yapılırken, taşınmazların benzerlik derecesi ve kira sözleşmelerinin güncelliği titizlikle incelenir.

Bilirkişi, topladığı veriler ve yaptığı analizler neticesinde ulaştığı rayiç kira bedelini, gerekçeleriyle birlikte detaylı bir rapor halinde mahkemeye sunar. Mahkeme, bu raporu ve tarafların rapora yönelik olası itiraz ve beyanlarını değerlendirir. Hâkim, bilirkişi raporundaki tespitlerle doğrudan bağlı olmamakla birlikte, raporda ulaşılan sonuçların akla ve hukuka uygun, denetlenebilir ve yeterli gerekçeye sahip olması durumunda, bu uzman görüşünü kararının önemli bir dayanağı olarak kabul eder. Gerekli görüldüğü takdirde mahkeme, tarafların rapora ilişkin itiraz ve beyanlarını da dikkate alarak ek rapor aldırılmasına veya yeni bir bilirkişi heyeti teşkiline karar verebilir.

Yeni Kira Bedeli Üzerinden Hakkaniyet İndirimi

Kira bedelinin tespiti davalarında, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli üzerinden, kiracının uzun süreli kullanımı ve somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet gereği bir indirim yapılması Yargıtay içtihatlarıyla kabul görmüş bir uygulamadır. Bu indirim, genellikle "hakkaniyet indirimi" veya "eski kiracı indirimi" olarak anılır ve Türk Medeni Kanunu'nun 4. maddesinde düzenlenen hakimin takdir yetkisi çerçevesinde değerlendirilir.

Hakkaniyet indiriminin temel amacı, özellikle uzun yıllardır aynı mecurda bulunan ve kira ilişkisini devam ettiren kiracının, piyasa koşullarına göre belirlenen yeni kira bedeline ani ve fahiş bir artışla maruz kalmasının önüne geçerek mağduriyetini azaltmaktır. Mahkeme, bu indirimi takdir ederken kiracılık süresinin uzunluğu, kiracının taşınmaza yaptığı faydalı masraflar(eğer varsa ve ispatlanmışsa) ve genel olarak tarafların sosyal ve ekonomik durumları gibi hakkaniyete etki eden faktörleri dikkate alabilir.

Uygulanacak indirim oranı, kanunda spesifik bir yüzde olarak belirtilmemiştir; bu, tamamen somut olayın koşullarına ve hakimin takdirine bağlıdır. Yargıtay kararlarında, genel bir rehber olarak %10 ila %20 aralığında bir indirimin uygun olabileceği ifade edilmekle birlikte, bu oranlar bağlayıcı olmayıp her dosya kendi özelinde değerlendirilir. Bu tip detay hususların gözden kaçmaması için alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması önerilmektedir. Hakkaniyet indirimi, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeline tatbik edilerek, kiracının ödeyeceği nihai kira bedeli saptanır. Bu indirim, kiracının açık bir talebi olmasa dahi, koşulları oluşmuşsa hakim tarafından resen dikkate alınabilir.

Mahkemece Belirlenecek Yeni Kira Bedelinin Başlangıç Tarihi

Kira bedelinin tespiti davası neticesinde mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın tarafları açısından büyük önem taşımaktadır. Bu husus, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde temel olarak düzenlenmiştir. Kanun, yeni kira bedelinin yürürlük tarihini, davanın açılma zamanı ve kiraya verenin belirli koşulları yerine getirip getirmediği gibi etkenlere bağlamıştır.

TBK Madde 345 uyarınca, mahkemece tespit edilecek yeni kira bedelinin, ilgili yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için belirli şartların varlığı aranır. Bu şartlar şunlardır:

Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması,
Kiraya veren tarafından, yeni kira döneminin başlangıcından geç otuz gün önce, kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve bu bildirimi takiben davanın ilgili yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olması,

Yukarıda belirtilen koşullardan herhangi birinin sağlanması durumunda, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, ilgili yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Eğer yukarıda sayılan şartlar gerçekleşmemişse, yani dava yeni kira döneminin başlamasından önceki otuz günlük süre içinde açılmamış ve kiraya veren tarafından bu süre zarfında bir artış bildirimi yapılmamışsa veya sözleşmede artışa dair bir hüküm bulunmuyorsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, genel Yargıtay uygulamalarına göre, dava tarihini takip eden kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu durumda, belirlenen yeni bedel, geriye dönük olarak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren değil, daha ileri bir tarihten itibaren hüküm ifade eder. Bu düzenleme, kiracının beklenmedik bir kira artışıyla karşılaşmasını önlemeyi ve hukuki belirliliği sağlamayı amaçlar.

İstinaf ve Temyiz Süreci

Kira bedelinin tespiti davası neticesinde ilk derece mahkemesi tarafından verilen karara karşı, tarafların kanun yolu başvurusunda bulunma hakkı mevcuttur. Bu kanun yolları, kararın niteliğine ve dava konusunun değerine bağlı olarak istinaf ve temyiz olmak üzere iki temel aşamadan oluşmaktadır. Her iki başvuru yolu da belirli usul ve sürelere tabidir.

İlk derece mahkemesi kararının tebliğinden itibaren yasal süre içerisinde, karardan memnun olmayan taraf, Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf başvurusunda bulunabilir. Kira tespit davalarında, özellikle dava konusunun değeri Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda öngörülen istinaf kesinlik sınırının üzerinde ise bu yola başvurulması mümkündür. Bu parasal sınırlar her takvim yılı başında yeniden belirlenmekte olup, başvuru sırasında güncel sınırların dikkate alınması gerekmektedir. Bölge Adliye Mahkemesi, dosyayı hem maddi vakıalar hem de hukuki açıdan yeniden değerlendirerek ilk derece mahkemesi kararını kaldırabilir, düzelterek onayabilir, kısmen veya tamamen kabul edebilir ya da davayı yeniden görülmek üzere geri gönderebilir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen kararların bir kısmı kesin nitelikte olup, bu kararlara karşı temyiz yoluna başvurulamaz. Ancak, HMK'da belirtilen temyiz kesinlik sınırını aşan veya kanunda sayılan belirli nitelikteki uyuşmazlıklara ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı, kararın tebliğinden itibaren yasal süre içinde Yargıtay nezdinde temyiz başvurusunda bulunulabilir. İstinaf başvurusunda olduğu gibi, temyiz kesinlik sınırı da yıllık olarak güncellenmektedir. Yargıtay, kural olarak Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka uygunluğunu denetler; maddi vakıaların incelenmesi Yargıtay'ın görev alanına, kanunda belirtilen istisnai haller dışında girmez. Yargıtay incelemesi neticesinde kararı onama, bozma veya düzelterek onama yönünde bir hüküm tesis edebilir.

İstinaf ve temyiz başvurularının, kanunda belirtilen sürelere ve usuli şartlara uygun olarak yapılması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir. Sürelerin kaçırılması veya başvurunun usulüne uygun şekilde gerçekleştirilmemesi, kanun yolu talebinin incelenmeksizin reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, sürecin titizlikle takip edilmesi zorunludur.

Kira Bedelinin Tespiti Davası(Kira Arttırım Davası) 2025

Bu yazıyı paylaşın: