Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şuyu davası, paylı(müşterek) veya elbirliği(iştirak halinde) mülkiyetine tabi olan bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek kişisel(ferdi) mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, paydaşların veya ortakların ilgili malın paylaşımı konusunda kendi aralarında anlaşmaya varamamaları durumunda, içlerinden birinin veya birkaçının talebi üzerine açılır. Davanın temel amacı, ortaklar arasındaki hukuki ve fiili birlikteliği mahkeme kararıyla sonlandırmaktır.

Bu dava, yenilik doğuran(inşai) bir nitelik taşır; zira mahkemenin vereceği kararla birlikte mülkiyetin hukuki statüsü değişir ve ortaklık hali sona erer. Davanın sonucunda, tüm taraflar için bağlayıcı bir hüküm kurulur ve klasik bir eda veya tespit davasından farklı olarak, davada kazanan veya kaybeden bir taraf bulunmaz. Davanın nihai hedefi, her bir ortağın mülkiyet hakkını tek başına kullanabileceği bir duruma getirmek veya hakkını paraya çevirerek ortaklığı tasfiye etmektir. Bu yönüyle, ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyetin doğasında var olan birlikte hareket etme zorunluluğunu ortadan kaldıran ve mülkiyet hakkının serbestçe kullanılmasını temin eden önemli bir hukuki mekanizmadır.

Tanım

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında bilinen eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olan bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklık halini sona erdirmeyi amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava, paydaşlardan(ortaklardan) herhangi birinin, diğer paydaşların rızası aranmaksızın, mülkiyet hakkından kaynaklanan bireysel tasarruf yetkisini kullanabilmesini ve ortaklığın getirdiği kısıtlamalardan kurtulmasını sağlar. Davanın temel amacı, birlikte mülkiyet durumunun yarattığı hukuki belirsizliği ve fiili kullanım zorluklarını ortadan kaldırmaktır.

Bu dava, niteliği itibarıyla tüm paydaşlar için benzer hukuki sonuçlar doğuran ve mahkeme kararıyla yeni bir hukuki durum yaratan yenilik doğurucu(inşai) bir davadır. Davanın sonunda verilecek hükümle, mal üzerindeki ortaklık durumu ya malın fiziken bölünmesi(aynen taksim) ya da satılarak bedelinin paylaştırılması(satış suretiyle taksim) yoluyla sona erdirilir. Böylece, paydaşların mal üzerindeki soyut ve kesirli hakları, somut ve bireysel bir değere veya mülkiyete dönüştürülür.

Hukuki Dayanak

Ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK) oluşturmaktadır. Kanun, mülkiyet hakkının bir gereği olarak, hiçbir paydaşın ortaklık ilişkisini sürdürmeye zorlanamayacağı ilkesini benimsemiştir. Bu ilke çerçevesinde, hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti için paylaşma isteme hakkı düzenlenmiştir.

Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesinin yasal temeli, TMK’nin 698. maddesidir. Bu madde uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hak, yenilik doğuran bir hak olup, tek bir paydaşın iradesiyle dahi kullanılabilir ve diğer paydaşların bu talebe rıza gösterme zorunluluğu yoktur.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklığın sona erdirilmesi, TMK’nin 703. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde, kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylaşmanın paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacağını belirtmektedir. Bu atıf nedeniyle, miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetine tabi mallarda da her bir ortak, TMK’nin 698. maddesinde tanınan paylaşma isteme hakkına dayanarak dava açabilir. Dolayısıyla, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki meşruiyeti, doğrudan Medeni Kanun’un mülkiyet rejimini düzenleyen bu temel hükümlerinden kaynaklanmaktadır.

Ortak Mülkiyet Kavramı ve Sona Ermesi Halleri

Ortak mülkiyet, bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olmasını ifade eden bir üst kavramdır. Türk Medeni Kanunu(TMK), ortak mülkiyeti paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki temel türde düzenlemiştir. Paylı mülkiyette(TMK m. 688 vd.), her bir paydaşın mal üzerinde maddi olarak bölünmemiş ancak hukuken belirli bir payı bulunur. Paydaşlar, diğerlerinin rızası olmaksızın kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilirler. Elbirliği mülkiyetinde ise(TMK m. 701 vd.), kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olan kişilerin mülkiyeti söz konusudur. Bu mülkiyet türünde ortakların belirli payları olmayıp, her birinin hakkı malın tamamına yaygındır ve kural olarak tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Miras ortaklığı, bu mülkiyet türünün en yaygın örneğidir.

Hukuk düzeni, kural olarak hiç kimseyi bir ortaklık ilişkisi içinde kalmaya zorlamaz. Bu ilke uyarınca, ortak mülkiyet ilişkisi çeşitli hukuki durumların gerçekleşmesiyle sona erebilir. Ortak mülkiyetin sona ermesi aşağıdaki temel yollarla gerçekleşir:

Paylaşma(Taksim): Ortakların tamamının anlaşmasıyla malın aralarında taksim edilmesi(rızai taksim) veya bu konuda anlaşma sağlanamaması halinde mahkeme kararıyla ortaklığın sonlandırılmasıdır.
Mülkiyetin Devri: Tüm ortakların, paylarını ortaklardan birine veya üçüncü bir kişiye devrederek ortaklık ilişkisini bitirmeleridir.
Malın Yok Olması: Ortak mülkiyete konu olan malın deprem, yangın gibi bir sebeple tamamen ortadan kalkması, mülkiyet ilişkisini de kendiliğinden sona erdirir.
Kamulaştırma: Malın kamu yararı amacıyla idare tarafından kamulaştırılması, ortak mülkiyeti sona erdirir ve bedel, payları oranında ortaklara ödenir.
Paydaşlıktan Çıkarılma: Kanunda öngörülen özel şartların varlığı halinde, bir paydaşın mahkeme kararıyla ortaklıktan çıkarılması da mümkündür(TMK 696. md.). Ancak bu durum paylı mülkiyet ilişkisini tümden sona erdirmez, yalnızca o ortağın paydaşlıktan çıkmasına yani o ortak açısından ortaklık ilişkisinin sona ermesine sebebiyet verir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Hallerde ve Neden Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılır. Bu davanın açılmasının temel nedeni, ortakların mülkiyetin yönetimi, kullanımı veya tasfiyesi konusunda anlaşmaya varamamalarıdır. Hukuk düzeni, kural olarak hiçbir paydaşı, kendi iradesi dışında bir ortaklık ilişkisini sürdürmeye zorlamaz. Dolayısıyla, her bir ortağın, diğerlerinin rızası olmasa dahi, bu ortaklığın sona erdirilmesini mahkemeden talep etme hakkı bulunmaktadır. Dava, bu temel hakkın kullanılmasını sağlayan ve ortaklar arasındaki anlaşmazlığı nihai bir çözüme kavuşturan yasal bir yoldur.

Uygulamada bu dava, genellikle aşağıdaki gibi somut uyuşmazlık durumlarında gündeme gelir:

Tasfiye İradesi: Ortaklardan bir veya birkaçının, ortak mülkiyete konu malı satarak kendi payını nakde çevirmek istemesi, ancak diğer ortakların satışa veya satış bedeline rıza göstermemesi.
Yönetim ve Kullanım Anlaşmazlığı: Ortakların, malın nasıl kullanılacağı(örneğin kimin oturacağı, kiraya verilip verilmeyeceği, tarımsal arazinin nasıl ekileceği) konusunda uzlaşamaması ve bu durumun maldan yararlanmayı imkânsız kılması.
Fiili Paylaşım Uyuşmazlığı: Malın fiziken bölünmesinin(aynen taksim) mümkün olduğu hallerde dahi, ortakların bölüşmenin şekli, parçaların değeri veya kime hangi parçanın verileceği konusunda anlaşamaması
Miras Ortaklığı: Miras yoluyla intikal eden mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin, mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle sona erdirilmek istenmesi en sık karşılaşılan durumlardan biridir.

Esasen dava, ortaklar arasında iradi bir çözümün artık mümkün olmadığı ve ortaklık ilişkisinin sürdürülemez bir hal aldığı noktada, mülkiyet hakkının kullanılmasını engelleyen bu fiili ve hukuki kilitlenmeyi çözmek için açılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği, mülkiyet hakkına sahip olan tüm paydaşlar veya ortaklar için benzer hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle, davanın esasına girilebilmesi ve geçerli bir hüküm kurulabilmesi için taraf teşkilinin eksiksiz olarak sağlanması esastır. Taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında re'sen(kendiliğinden) gözetilir.

Davacılar, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri veya birkaçı olabileceği gibi, elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi biri de olabilir. Paydaşlık sıfatına sahip olmayan bir kişinin bu davayı açma hakkı bulunmamaktadır. Davalılar ise, davayı açan paydaş veya ortak dışındaki tüm diğer paydaş veya ortaklardır. Bu davalarda, paydaşların tamamının davada yer alması zorunlu olduğundan, aralarında mecburi dava arkadaşlığı(zorunlu dava arkadaşlığı) bulunmaktadır. Dolayısıyla, dava dilekçesinde tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Paydaşlardan birinin ölmüş olması halinde, mirasçılık belgesi temin edilerek tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunludur. Benzer şekilde, paydaşlardan birinin gaipliğine karar verilmişse, kayyımının davaya katılımı sağlanmalıdır. Ayrıca, dava konusu mal üzerinde ipotek veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklara sahip olan üçüncü kişilerin de haklarının korunması amacıyla davaya dahil edilmeleri veya en azından davanın kendilerine bildirilmesi(ihbar) gerekmektedir. Taraf teşkilinin usulüne uygun olarak sağlanmaması, Yargıtay tarafından mutlak bir bozma sebebi olarak kabul edilmektedir.

Davacı

Ortaklığın giderilmesi davasını, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir maldaki paydaşlardan yahut ortaklardan her biri tek başına açabilir. Bu hak, ortaklık sıfatına bağlı şahsi bir hak niteliğinde olup, davayı açacak olan paydaşın pay oranının büyüklüğü veya küçüklüğü önem taşımaz. Çok küçük bir paya sahip olan bir paydaş dahi, diğer tüm paydaşları davalı olarak göstererek ortaklığın sonlandırılmasını talep etme yetkisine sahiptir. Aynı şekilde, birden fazla paydaşın bir araya gelerek davayı birlikte açmaları da mümkündür.

Paydaşlar ve ortaklar dışında, istisnai bir durumda alacaklıların da bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Paydaşlardan birinin kişisel borcundan dolayı hakkında başlatılan icra takibinin kesinleşmesi halinde, alacaklı, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesine(İcra ve İflas Kanunu m. 121) dayanarak borçlu paydaş adına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda alacaklı, borçlu ortağın haklarını kullanarak davayı takip eder ve davanın açılabilmesi için diğer paydaşların rızası aranmaz. Bu yol, alacaklının, borçlunun payını paraya çevirerek alacağını tahsil etmesini sağlamaya yönelik bir hukuki imkandır.

Davalı

Ortaklığın giderilmesi davasında davalı sıfatı, davacı olmayan diğer tüm paydaşlara veya elbirliği ortaklarına aittir. Bu davanın amacı, belirli bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisini tüm ortaklar için sona erdirmek olduğundan, mal üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan ve davayı açmayan herkesin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Dava, ortaklardan bir veya birkaçı tarafından diğer ortakların tamamına karşı açılır.

Davalı, bu davada klasik bir eda davasındaki gibi aleyhine bir talepte bulunulan veya bir borcu ifa etmesi istenen taraf konumunda değildir. Davanın kendine özgü niteliği gereği, davalılar da en az davacı kadar hak sahibidir ve yargılamanın her aşamasında taleplerini ileri sürebilirler. Örneğin, davacı ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep etmişken, davalı olan bir başka ortak aynen taksimin mümkün olduğunu savunabilir ve bu yönde bir talepte bulunabilir. Mahkeme, tarafların taleplerini eşit şekilde değerlendirerek bir karar verir.

Eğer ortaklardan biri dava açılmadan önce veya dava sırasında vefat ederse, dava onun yasal mirasçılarının tamamına yöneltilmelidir. Mirasçıların tamamı davaya dahil edilmeden yargılamaya devam edilmesi, taraf teşkilinin usulüne uygun olarak sağlanmamasına yol açar. Bu nedenle, tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri(veraset ilamı) üzerinden tüm hak sahiplerinin eksiksiz olarak tespit edilerek davalı olarak gösterilmesi, davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için esastır.

Üçüncü Kişiler

Ortaklığın giderilmesi davası, kural olarak yalnızca paydaşlar arasında yürütülür; zorunlu taraflar paydaşlardır. Üçüncü kişilerin varlığı (ipotek, irtifak, kira şerhi, satış vaadi şerhi vb.) taraf teşkilini paydaşlar dışına genişletmez. Bu nedenle mahkemenin sınırlı aynî hak veya şerhli kişisel hak sahiplerini re’sen davalı yapması kural değildir. Ancak bu hak sahiplerinin menfaatleri, hükmün icrası aşamasında ya taşınmaz üzerinde ya da satış bedeli üzerinde korunur.

Sınırlı aynî haklar (ipotek, intifa, irtifak) açısından:

Satış suretiyle giderimde hak, genel olarak satış bedeline intikal eder ve paylaştırmada rütbeye göre ödenir; uygulamada satış, İİK’nin taşınmazların artırmayla satışı hükümleri kıyasen uygulanarak mahkeme yazı işleri müdürlüğü/satış memurluğu eliyle yapılır.
Aynen taksim veya kat mülkiyetine çevirme yolunda ise sınırlı aynî haklar tahsiste paydaşa bırakılan kısım/bağımsız bölüme aynen sirayet eder; bu durum, özellikle ipotek ve hacizlerin yeni bölümlere yansıtılması bakımından uygulamada kabul görür.

Tapuya şerh edilmiş kişisel haklar yönünden:

Kira sözleşmesi (veya kira şerhi) ortaklığın giderilmesine engel değildir; “satım kirayı bozmaz” ilkesi gereğince TBK m.310 uyarınca taşınmazın el değiştirmesiyle yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracının davada zorunlu taraf yapılması gerekmez.
Satış vaadi şerhi gibi şerhli kişisel haklar, niteliği kişisel olmakla birlikte şerhle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (ayni etki); bu sebeple hak sahibi, paylaşım/satış sonrasında da hakkını yeni malike karşı sürdürür. Bu kişiler de kural olarak zorunlu taraf değildir.

Ek olarak, üçüncü kişilerin zorunlu taraf olmaması, kendilerine bildirim(HMK m.61) yapılmasına veya bu kişilerin fer’î müdahale(HMK m.66) yoluyla davaya katılmasına engel değildir. Bununla birlikte, uygulamada satış/infaz aşamasında hak kaybını ve sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek için ihbar/bilgilendirme yapılması isabetlidir; ancak bu yapılmadı diye hüküm, üçüncü kişiler yönünden sırf bu sebeple geçersiz sayılmaz.

Taraf Teşkilinin Gerektiği Gibi Sağlanmamasının Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu malın tüm paydaşlarının(ortaklarının) davada taraf olarak yer alması, davanın esasına ilişkin bir karar verilebilmesi için mutlak bir zorunluluktur. Paydaşlar arasında maddi bakımdan mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle mahkeme, davanın her aşamasında taraf teşkilinin tam olarak sağlanıp sağlanmadığını re'sen(kendiliğinden) gözetmekle yükümlüdür.

Yargılama sırasında paydaşlardan birinin veya birkaçının davaya dahil edilmediğinin anlaşılması halinde, mahkeme bu eksikliği doğrudan gideremez. Bunun yerine, davacıya eksik olan paydaşları davaya dahil etmesi için Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK) uyarınca kesin bir süre verir. Davacı, verilen bu kesin süre içinde eksikliği gidermez ve ilgili paydaşları usulüne uygun olarak davaya dahil etmezse, dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilir. Bu ret kararı, davanın esasına girilmeden verilen usuli bir karardır.

Taraf teşkili sağlanmadan davanın esasına girilerek hüküm kurulması, Yargıtay tarafından mutlak bir bozma nedeni olarak kabul edilmektedir. Zira tüm paydaşların katılımı olmaksızın verilecek bir karar, mülkiyet hakkının özünü zedeleyeceği gibi infaz kabiliyetine de sahip olmayacaktır. Dolayısıyla, eksik tarafla yürütülen bir yargılama sonucunda verilen hüküm, kanun yolu denetiminden geçemez ve hukuki geçerlilik kazanamaz.

Dava Şartı Arabuluculuk(Zorunlu Arabuluculuk)

7445 sayılı Kanun ile yapılan ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu değişiklik, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan bir usul şartı(dava şartı) ihdas etmiştir. Dolayısıyla, paydaşlardan biri ortaklığın sonlandırılması amacıyla dava açmak istediğinde, öncelikle adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına başvurmakla yükümlüdür.

Arabuluculuk sürecinin amacı, tarafların mahkemeye gitmeden, bir arabulucu eşliğinde müzakere ederek ortaklığın giderilmesi konusunda bir anlaşmaya varmalarını sağlamaktır. Taraflar bu süreçte, malın paylaşım biçimi(örneğin aynen taksim veya satış) üzerinde serbestçe uzlaşabilirler. Süreç sonunda taraflar anlaşmaya varırsa, bu durumu tespit eden ve imzalanan arabuluculuk anlaşma belgesi, 6325 sayılı Kanun’un 18/4. maddesindeki imza şartları sağlanmışsa şerh aranmaksızın ilam niteliğindedir; aksi hâlde icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır.

Arabuluculuk sürecine başvurulmadan veya başvuru yapılmasına rağmen süreç tamamlanmadan dava açılması halinde, mahkeme bu eksikliği bir dava şartı noksanlığı olarak değerlendirir. Mahkeme, davacıya arabuluculuk sürecini tamamlaması için kesin bir süre verir. Verilen bu kesin süre içerisinde dava şartı yerine getirilmezse, dava başka bir inceleme yapılmaksızın usulden reddedilir. Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları durumunda ise arabulucu tarafından bir "anlaşamama son tutanağı" düzenlenir. Davacı, ancak bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Davanın Açılışı ve Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan birinin veya birkaçının görevli ve yetkili mahkemeye bir dava dilekçesi sunmasıyla açılır. Ortaklığın giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve basit yargılama usulüne tabidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 316. maddesi vd.). Bu usulde dilekçeler kural olarak dava ve cevap ile sınırlıdır; mahkeme gerekli görürse ek açıklama/inceleme isteyebilir. Dava, niteliği gereği tüm paydaşlar için benzer hukuki sonuçlar doğuracağından, mahkeme yargılamanın her aşamasında tapu kayıtlarındaki bütün paydaşların davaya dahil edilip edilmediğini(taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığını) re'sen(kendiliğinden) denetler.

Dava dilekçesinin davalılara tebliğ edilmesiyle başlayan süreç, cevap dilekçesinin verilmesi ile tamamlanacak olan dilekçelerin teatisi, ön inceleme, tahkikat ve sözlü yargılama aşamalarından oluşur. Cevap süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Basit usulde kural olarak replik–düplik aşaması yoktur; mahkeme gerektiğinde açıklama isteyebilir(HMK m.317/3). Ön inceleme duruşmasında mahkeme, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konularını tam olarak belirler ve tarafları sulhe teşvik eder. Tahkikat aşaması, davanın esasına ilişkin delillerin toplandığı ve değerlendirildiği en önemli evredir. Bu süreçte mahkeme, ortaklığın giderilme yöntemine karar vermek için gerekli tüm incelemeleri yapar. Yargılama, paydaşlar arasındaki ortaklığın varlığını ispatlamaktan çok, bu ortaklığın kanuna uygun olarak ne şekilde sona erdirileceğini belirlemeye odaklanır. Her ne kadar bu davalar açısından tarafların kendilerini avukat ile temsil etmeleri zorunlu olmasa da, yaşanabilecek olası hak kayıpları ile gecikmelerin önlenmesi açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek alınması tavsiye edilir.

Dilekçelerin Teatisi

Ortaklığın giderilmesi davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK) uyarınca basit yargılama usulüne tabi olup bu süreç, dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasıyla başlar. Davacı, dava dilekçesinde davaya konu olan taşınır veya taşınmaz malın bilgilerini, tüm paydaşların(tarafların) kimlik ve adres bilgilerini eksiksiz olarak belirtmeli ve ortaklığın ne şekilde sona erdirilmesini talep ettiğini açıkça ifade etmelidir. Bu talep, genellikle öncelikli olarak aynen taksim, eğer bu mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yönünde olmaktadır. Dilekçenin usulüne uygun hazırlanması, davanın sağlıklı bir zeminde ilerlemesi için esastır.

Dava dilekçesi, mahkeme tarafından tüm davalılara tebliğ edilir. Davalılar, tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık kesin süre içinde cevap dilekçesi sunma hakkına sahiptir. Cevap dilekçesinde davalılar, davaya ilişkin savunmalarını, varsa ilk itirazlarını ve ortaklığın giderilme şekline ilişkin kendi taleplerini ileri sürebilirler. Örneğin, davacı satış yoluyla paylaşım talep etmişken, davalı malın aynen taksime elverişli olduğunu iddia ederek bu yönde bir savunma geliştirebilir. Süresi içinde cevap dilekçesi sunulmaması halinde davalı, davacının dava dilekçesindeki vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılır.

Cevap süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Basit usulde kural olarak replik–düplik aşaması yoktur; mahkeme gerektiğinde açıklama isteyebilir (HMK m.317/3). Ortaklığın giderilmesi davaları basit yargılama usulüne tabi olduğundan dolayı, bu dilekçelerin sunulmasıyla birlikte dilekçeler teatisi aşaması tamamlanır. Bu aşama, tarafların iddia ve savunmalarının sınırlarını çizdiği ve davanın ispat çerçevesini belirlediği için kritik bir öneme haizdir. Taraflar, bu aşamadan sonra kural olarak iddia ve savunmalarını serbestçe genişletemez veya değiştiremezler.

Deliller

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği şekli bir dava olup ispat faaliyetleri büyük ölçüde resmi kayıtlar üzerinden yürütülür. Bu davanın en temel ve vazgeçilmez delili, dava konusu taşınmaza ait tapu kaydıdır. Mahkeme, yargılamanın başında ilgili tapu müdürlüğünden taşınmazın güncel ve takyidatlı(üzerindeki tüm şerh, beyan ve ipotekleri gösteren) tapu kaydını celp eder. Tapu kaydı, mülkiyet durumunu, paydaşların kimler olduğunu ve pay oranlarını kesin olarak ortaya koyan en önemli kanıt niteliğindedir.

Paydaşlardan birinin veya birkaçının vefat etmiş olması durumunda, bu kişilerin mirasçılarını ve miras paylarını gösteren mirasçılık belgesi(veraset ilamı) de dosyaya sunulması gereken zorunlu bir delildir. Taraf teşkilinin eksiksiz sağlanabilmesi için tüm mirasçıların bu belgeyle tespit edilmesi şarttır.

Bu davada mülkiyetin ispatı tanık beyanı gibi takdiri delillerle değil, tapu sicili gibi kesin delillerle sağlanır. Bu nedenle davanın esası açısından tanık dinlenmesi genellikle gerekli görülmez, resmî kayıtlar esastır; ancak fiilî kullanım, muhdesat, fiilî taksim ve değer gibi teknik/olgusal hususlar tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Tarafların paydaş olup olmadığı ve pay oranları hususları tamamen resmi belgelerle ispatlanır. Davanın temelini oluşturan bu resmi kayıtlar, yargılamanın sonraki aşamaları için de belirleyici olacaktır.

Keşif ve Bilirkişi Raporu

Ortaklığın giderilmesi davasında, uyuşmazlığın çözümüne esas teşkil edecek teknik verilerin toplanması ve taşınmazın niteliklerinin tespiti amacıyla mahkeme tarafından keşif yapılmasına karar verilir. Keşif, hâkimin, tarafların ve vekillerinin, fen, ziraat, inşaat gibi alanlarda uzman bilirkişilerin katılımıyla dava konusu taşınmazın mahallinde yapılan bir incelemedir. Bu inceleme, davanın en kritik aşamalarından birini oluşturur; zira taşınmazın mevcut durumu, değeri ve taksime elverişli olup olmadığı gibi hususlar ilk elden bu yolla tespit edilir.

Keşif sırasında görevlendirilen bilirkişi heyeti, yaptıkları inceleme ve ölçümlere dayanarak detaylı bir rapor hazırlar ve mahkemeye sunar. Bu rapor, yargılamanın temelini oluşturan en önemli delillerden biridir. Bilirkişi raporu, somut davanın özelliklerine göre aşağıdaki temel unsurları içermelidir:

Taşınmazın Değer Tespiti: Dava konusu taşınmazın cinsi, nitelikleri, konumu, imar durumu ve keşif tarihindeki güncel piyasa rayiç değeri gerekçeleriyle birlikte belirlenir.
Aynen Taksim İmkanının Araştırılması: Taşınmazın fiziki yapısı, yüzölçümü ve ilgili mevzuat(imar kanunu, yönetmelikler vb.) hükümleri çerçevesinde paydaşlar arasında aynen taksime uygun olup olmadığı değerlendirilir. Aynen taksimin mümkün olması halinde, paydaşların pay oranları dikkate alınarak nasıl bir taksim projesi oluşturulabileceği, parsellerin muhtemel değerleri ve gerekmesi halinde paylar arasında oluşacak değer farkının ne kadar bir denkleştirme bedeli(ivaz) ile giderileceği somut olarak gösterilir.
Muhdesat Değerlemesi: Paydaşlardan birinin, ortak taşınmaz üzerinde kendisine ait bir yapı veya ağaç gibi bütünleyici parça(muhdesat) bulunduğunu iddia etmesi halinde, bu muhdesatın kime ait olduğu ve değeri de raporda ayrıca belirtilir.

Bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra taraflara tebliğ edilir. Tarafların, raporun tebliğinden itibaren kanuni süre içerisinde rapora karşı beyan ve itirazlarını sunma hakkı bulunmaktadır. Mahkeme, raporu ve tarafların itirazlarını birlikte değerlendirerek bir karar verir. Rapor, hâkimi bağlayıcı nitelikte olmasa da teknik ve özel bilgi gerektiren konularda hükme esas alınan temel bir belgedir.

Hüküm

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda mahkeme tarafından verilen hüküm, yenilik doğurucu(inşai) nitelikte bir hükümdür. Bu hüküm, mevcut bir hukuki durumu tespit etmekle kalmaz, paylı veya elbirliği mülkiyeti ilişkisini sona erdirerek yeni bir hukuki durum yaratır. Yargılama neticesinde mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini kabul veya reddeder. Talebin kabulü halinde, hükümde ortaklığın hangi yöntemle giderileceği açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

Mahkeme, talepler ve dosya kapsamındaki delilleri değerlendirerek ortaklığın aynen taksim, satış veya kat mülkiyetine çevrilme suretiyle giderilmesinden hangisine karar verdiğini gerekçeleriyle birlikte hüküm fıkrasında göstermek zorundadır. Verilen kararın infaza elverişli olması esastır. Bu nedenle, örneğin aynen taksim kararı verilmişse, oluşturulan yeni parsellerin sınırları ve kime ait olacağı; satış kararı verilmişse, satılacak olan malvarlığı değerlerinin neler olduğu açıkça hükümde yer almalıdır.

Hüküm, davanın tüm tarafları(paydaşlar) için bağlayıcıdır ve hepsi hakkında aynı hukuki sonucu doğurur. Ayrıca, yargılama giderleri ve avukatlık ücreti konusunda da hüküm kurulur. Bu tür davaların niteliği gereği, yargılama giderleri ve vekalet ücreti genellikle tarafların payları oranında paylaştırılır ve bu husus da hükümde belirtilir. Hükmün icra edilebilmesi, yani ortaklığın fiilen sonlandırılması için kanun yollarına başvurulmayarak veya kanun yolu aşamaları tamamlanarak kesinleşmesi gerekmektedir.

Kanun Yolları

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkemece verilen nihai karara karşı, genel hükümler çerçevesinde kanun yollarına başvurulması mümkündür. Bu davalarda verilen kararlar, dava konusunun niteliği gereği tüm taraflar için bağlayıcı olduğundan, kanun yolu aşamaları büyük önem taşır.

İlk derece mahkemesi(sulh hukuk mahkemesi) tarafından verilen karara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılır. Bölge Adliye Mahkemesi, ilk derece mahkemesi kararını hukuka ve usule uygunluk bakımından denetler; kararı kaldırarak yeniden hüküm kurabilir, düzelterek onama kararı verebilir veya davayı yeniden görülmek üzere ilk derece mahkemesine gönderebilir.

Bölge Adliye Mahkemesinin verdiği kararlara karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında temyiz kanun yoluna başvurulabilmesi için dava konusunun değerinin veya miktarının Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda(HMK) belirtilen temyiz kesinlik sınırını aşması gerekmektedir. Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka uygunluğunu denetleyerek onama veya bozma kararı verir.

Ortaklığın giderilmesi kararları, ayni hakka ilişkin olduğundan, kesinleşmeden icra edilemez. Yani, bir tarafın kararı istinaf veya temyiz etmesi durumunda, kanun yolu süreci tamamlanıp karar kesinleşinceye kadar ortaklığın fiilen giderilmesine yönelik işlemler(örneğin, satış işlemleri) yapılamaz. Bu durum, kararın tüm taraflar açısından hukuki güvenliğe kavuşmasını temin eder. Davanın niteliği gereği, paydaşlardan yalnızca birinin kanun yoluna başvurması halinde dahi, verilecek karar davanın tüm tarafları açısından hukuki sonuç doğurur.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan mal üzerindeki ortaklığı sona erdirmek amacıyla kanunda belirtilen yöntemlerden birini uygular. Paydaşlar, malın nasıl paylaştırılacağı konusunda oybirliğiyle bir anlaşmaya varmışlarsa, mahkeme bu anlaşmaya göre karar verir. Ancak taraflar arasında bir anlaşma bulunmuyorsa, uygulanacak yöntemi hâkim belirler.

Türk Medeni Kanunu(TMK) uyarınca, ortaklığın giderilmesinde esas olan ve öncelik tanınan yöntem, malın aynen taksimidir(aynen paylaştırma). Paydaşlardan en az birinin talebi üzerine ve malın niteliği ile diğer koşullar elverdiği takdirde, mahkeme öncelikle bu yola başvurur. Bu yöntemde, ortak mülkiyete konu mal, payları oranında ortaklar arasında fiziken bölünür.

Malın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı(örneğin, önemli bir değer kaybına uğrayacak olması veya fiilen bölünememesi) durumlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış, kural olarak açık artırma yoluyla gerçekleştirilir ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.

Bu iki temel yöntemin yanı sıra, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun getirdiği özel bir düzenleme ile taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi de mümkündür. Bu yöntem, niteliği itibarıyla kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olan taşınmazlar için bir tür aynen taksim olarak kabul edilir. Mahkeme, hangi yöntemin uygulanacağını belirlerken tarafların taleplerini, malın fiziki ve hukuki durumunu ve kanuni şartların varlığını titizlikle değerlendirir.

Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesi

Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan malın, paydaşlar arasında fiziki olarak bölünerek her bir paydaşın kendi payına düşen kısma bağımsız olarak malik olmasını sağlayan yöntemdir. Türk Medeni Kanunu(TMK) uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında aslolan yöntem aynen taksimdir; satış yoluyla giderme ise istisnai nitelik taşır. Bu nedenle, paydaşlardan en az birinin aynen taksim talebinde bulunması halinde, mahkeme öncelikle bu yöntemin uygulanabilir olup olmadığını araştırmakla yükümlüdür.

Aynen taksim kararının verilebilmesi için bir dizi şartın bir arada bulunması gerekir. Öncelikle, dava konusu malın nitelik itibarıyla bölünmeye elverişli olması şarttır. Örneğin, bir apartman dairesi gibi fiziken bölünmesi mümkün olmayan veya bölündüğünde işlevini yitirecek olan mallarda aynen taksim uygulanamaz. İkinci olarak, yapılacak taksimin malda önemli bir değer kaybına(TMK m. 699/3) yol açmaması gerekir. Eğer malın bölünmesi, ortaya çıkacak parçaların toplam değerinin, malın bölünmeden önceki değerinden kayda değer ölçüde düşük olmasına neden olacaksa, aynen taksim talebi reddedilir. Son olarak, imar mevzuatı gibi kamu hukuku kurallarının taksime engel teşkil etmemesi zorunludur. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planları veya tarım arazilerine ilişkin özel düzenlemeler, belirli bir büyüklüğün altında parsellerin oluşturulmasını yasaklayabilir.

Mahkeme, bu şartların varlığını tespit etmek amacıyla genellikle keşif yapar ve uzman bilirkişiden(örneğin, harita mühendisi, ziraat mühendisi, mimar) rapor alır. Bilirkişi, malın bölünebilirliğini, paylara uygun parçaların nasıl oluşturulacağını ve değer kaybı olup olmayacağını içeren bir taksim projesi hazırlar. Taksimin mümkün olduğu anlaşıldığında ve bölünen parçalar arasında değer farklılıkları oluştuğunda, eksik değerdeki parçayı alan tarafa para ödenmesi suretiyle denkleştirme(ivaz ilavesi) sağlanabilir. Parçaların paydaşlara tahsisi ise genellikle kur'a çekilerek yapılır.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi, paylı mülkiyete konu malın aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlarda başvurulan ikincil nitelikte bir yöntemdir. Türk Medeni Kanunu(TMK) uyarınca, malın niteliği, kullanım amacı, yasal düzenlemeler veya paydaşlara önemli bir değer kaybı olmaksızın bölünememesi halinde mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Satış, aynen taksimin mümkün olmaması veya önemli değer kaybına yol açması hâlinde uygulanır(TMK m.699). Aynen taksim mümkünse, bir paydaşın satış talebi tek başına yeterli değildir. Paydaşlar arasında satış ise ancak oybirliğiyle istenebilir(TMK m.699/3).

Satış kararı verildiğinde, kural olarak satış işlemi açık artırma yoluyla yapılır. Bu açık artırma, tüm potansiyel alıcılara açık olup, en yüksek bedeli teklif eden kişiye malın satılması esasına dayanır. Ancak, TMK md. 699/3 maddesi hükmü uyarınca, tüm paydaşların oybirliği ile talep etmeleri halinde, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir. Bu istisnai durum, malın aile içinde veya mevcut ortaklar arasında kalmasını sağlamak amacıyla öngörülmüştür. Paydaşlar arasında yapılacak satış da yine açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Satış işlemi tamamlandıktan sonra elde edilen bedel, mahkeme tarafından paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Satış masrafları ve diğer ortak giderler, paylaştırma yapılmadan önce satış bedelinden düşülür. Böylece her paydaş, mülkiyet hakkı oranında satıştan elde edilen net gelire kavuşarak paylı mülkiyet ilişkisi sona erdirilmiş olur.

Ortaklığın Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesi, paylı mülkiyete tabi ve üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı bulunan taşınmazlarda, ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla başvurulan özel bir aynen taksim yöntemidir. Bu usul, taşınmazın fiziken bölünmesi veya satılması yerine, üzerindeki yapının bağımsız bölümlere ayrılarak her bir paydaşa müstakil bir bölüm tahsis edilmesi esasına dayanır. Uygulanabilirliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun(KMK) 10. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu yöntemin mahkeme tarafından uygulanabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması zorunludur. Öncelikle, ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabilecek nitelikte, tamamlanmış bir yapı bulunmalıdır. İkinci olarak, paydaşlardan en az birinin dava sürecinde ortaklığın bu yolla giderilmesini talep etmesi gerekir; mahkeme bu yönde bir talep olmaksızın re'sen(kendiliğinden) karar veremez. Son olarak, taşınmazdaki yapı ve bağımsız bölüm sayısının, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde paylaştırmaya elverişli olması gerekmektedir. Eğer bağımsız bölüm sayısı paydaş sayısından az ise bu yönteme başvurulamaz.

Yargılama sırasında mahkeme, taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına uygun olup olmadığını, mimari projesini ve diğer teknik belgeleri inceleyerek tespit etmek üzere uzman bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişi raporuyla yapının KMK hükümlerine göre bağımsız bölümlere ayrılmasının mümkün olduğu, her bir bağımsız bölümün değeri ve bu bölümlere özgülenecek arsa payları belirlenir. Paydaşların hisse oranları ile kendilerine tahsis edilecek bağımsız bölümlerin değerleri arasında bir fark oluşması halinde, bu farkın bir denkleştirme bedeli(ivaz ilavesi) ile giderilip giderilemeyeceği de raporda değerlendirilir.

Tüm koşulların sağlandığının ve paylaştırmanın mümkün olduğunun anlaşılması halinde, mahkeme, satış veya klasik anlamda aynen taksim yerine, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına ve oluşturulan bağımsız bölümlerin payları oranında paydaşlar adına tesciline karar verir. Bu karar, kurucu nitelikte olup tapu sicilinde gerekli değişikliğin yapılması için esas teşkil eder. Böylece paylı mülkiyet sona erer ve yerini her bir paydaş için bağımsız bölüm üzerinde ferdi mülkiyet ile ana taşınmazın ortak yerleri üzerinde paylı mülkiyet rejimine bırakır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun(HMK) 4. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, malın veya hakkın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re'sen(kendiliğinden) dikkate alınır ve taraflarca aksi kararlaştırılamaz.

Yetkili mahkemenin tayininde ise dava konusu malın niteliği belirleyicidir. Dava konusu bir taşınmaz ise, HMK'nin 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki kuralı da kamu düzenine ilişkin olduğundan, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve davanın mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazlar birden fazla ve farklı yerlerde ise, dava bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Dava konusu malın taşınır olması durumunda ise HMK'nin 12. maddesindeki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Bu halde, genel yetki kuralı olan HMK'nin 6. maddesi devreye girer ve dava, davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinde açılır. Birden fazla davalı olması halinde ise dava, davalılardan herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir.

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu davanın temelinde yatan paylaşma isteme hakkı, mülkiyet hakkına bağlı, yenilik doğuran(inşai) bir haktır. Mülkiyet hakkı, ayni bir hak olması sebebiyle zamanaşımına uğramaz. Bu temel ilkenin bir sonucu olarak, mülkiyet hakkına dayanan ve bu hakkın bir parçasını oluşturan paylaşma isteme hakkı da zamanın geçmesiyle ortadan kalkmaz.

Paylı veya elbirliği mülkiyetine dayalı ortaklık ilişkisi devam ettiği sürece, paydaşlardan veya ortaklardan her biri, ortaklığın kurulmasından veya kendisinin paydaş olmasından itibaren ne kadar uzun bir süre geçmiş olursa olsun, ortaklığın giderilmesini talep etme hakkını korur. Kanun koyucu, bu hakkın kullanılması için herhangi bir süre sınırı öngörmemiştir. Dolayısıyla, bir paydaşın bu hakkını uzun yıllar boyunca kullanmamış olması, dava açma yetkisini ortadan kaldırmaz. Bu durum, mülkiyet hakkının sürekliliği ve paydaşların mülkiyet üzerindeki serbest tasarruf yetkisinin bir gereğidir.

Muhdesat İddialarının Değerlendirilmesi

Ortaklığın giderilmesine konu olan taşınmaz üzerinde, paydaşlardan bir veya birkaçının kendi malzemesiyle meydana getirdiği yapı, tesis veya ağaç gibi bütünleyici parçalar(mütemmim cüzler) bulunabilir. Hukuki terminolojide "muhdesat" olarak adlandırılan bu unsurların mülkiyetinin kime ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi davasında önemli bir yan uyuşmazlık teşkil eder. Davada bir paydaş, taşınmaz üzerindeki belirli bir muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri sürdüğünde, mahkemenin bu iddiayı değerlendirmesi gerekir.

Muhdesatın aidiyeti konusunda tüm paydaşlar arasında bir anlaşma varsa, mahkeme bu durumu tutanağa geçirir. Keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında taşınmazın arsa değeri ile muhdesatın değeri ayrı ayrı hesaplanır. Taşınmazın satış suretiyle tasfiyesine karar verilmesi halinde, satış bedelinden öncelikle muhdesatın değeri, sahibi olan paydaşa ödenir. Geriye kalan meblağ ise tüm paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Ancak, bir paydaşın muhdesat iddiasına diğer paydaşlar itiraz ederse, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme bu uyuşmazlığı esastan çözme yetkisine sahip değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, bu durumda mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan paydaşa, muhdesatın kendisine ait olduğunun tespiti için ayrı bir dava açması amacıyla uygun ve kesin bir süre(kesin mehil) verir. Açılacak olan bu "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası", görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılır. Verilen kesin süre içerisinde dava açılmaması halinde ise muhdesat iddiasından vazgeçilmiş sayılır ve taşınmaz üzerindeki tüm unsurlarla birlikte bir bütün olarak kabul edilerek işlem yapılır. Aidiyetin tespitine ilişkin davanın sonuçlanmasının ardından, ortaklığın giderilmesi davasına o kararın ışığında devam edilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ret Sebepleri

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlara paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirme hakkı tanıyan bir dava türü olmakla birlikte, bu hakkın kullanımı mutlak ve sınırsız değildir. Türk Medeni Kanunu(TMK) ve usul hukuku hükümleri çerçevesinde, davanın reddine karar verilebilecek çeşitli durumlar mevcuttur. Bu sebepler, davanın esasına veya usulüne ilişkin olabilir.

Esasa ilişkin temel ret sebepleri TMK madde 698'de düzenlenmiştir. Buna göre, paydaşlar kendi aralarında yaptıkları bir hukuki işlemle(en fazla on yıllık süre için) ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü altına girmişlerse(idame-i şüyu sözleşmesi), bu sözleşmenin geçerli olduğu süre boyunca açılan ortaklığın giderilmesi davası reddedilir. Bir diğer önemli ret sebebi, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır. Örneğin, bütün paydaşların yararlandığı ortak geçit alanı, ortak duvar veya su kuyusu gibi taşınmazların bu özgülenme amacı devam ettiği sürece taksimi istenemez. Bu durumda mahkeme, malın sürekli bir amaca tahsis edildiğini tespit ederek davayı reddedecektir.

Paylaşmanın "uygun olmayan bir zamanda" talep edilmesi de bir diğer ret sebebidir. TMK madde 698/2 uyarınca, dürüstlük kuralları gereğince paylaşmanın o an için paydaşlara ciddi zarar vereceği durumlarda bu talep reddedilebilir. Örneğin, tarımsal bir arazinin hasat döneminden hemen önce satışının istenmesi veya bir taşınmazın değerinin konjonktürel olarak çok düşük olduğu bir dönemde paylaşma talep edilmesi, mahkeme tarafından uygun olmayan zaman olarak değerlendirilebilir ve dava reddedilebilir. Bu durumun takdiri, somut olayın özelliklerine göre hâkime aittir.

Usule ilişkin ret sebepleri de davanın seyrini doğrudan etkiler. Bunların başında dava şartlarının eksikliği gelir. Özellikle, taşınmazın aynına ilişkin olan bu davalarda zorunlu arabuluculuk bir dava şartı olup, arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Ayrıca, davada taraf teşkilinin doğru bir şekilde sağlanamaması, yani tüm paydaşların davaya dâhil edilmemesi de davanın reddine yol açan önemli bir usuli eksikliktir. Mahkeme, eksikliğin giderilmesi için süre verse de bu eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi Halinde Hükmün İcrası

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkemenin satış kararı vermesi, niteliği itibarıyla bir eda hükmü değil, inşai(kurucu) bir hükümdür. Bu nedenle, kararın infazı genel icra daireleri tarafından değil, özel usullere göre gerçekleştirilir. Hükmün kesinleşmesinin ardından, taraflardan herhangi birinin talebi üzerine satış işlemlerini yürütmekle görevli olan merci, davaya bakan sulh hukuk mahkemesinin yazı işleri müdürü tarafından yönetilen satış memurluğudur.

Satış talebinde bulunan taraf, kesinleşmiş mahkeme ilamını satış memurluğuna sunarak süreci başlatır. Satış memurluğu, İcra ve İflas Kanunu'nun(İİK) taşınmazların açık artırma yoluyla satışına ilişkin hükümlerini kıyasen uygular. Bu kapsamda öncelikle, satılacak malın güncel değerini tespit etmek amacıyla yeniden kıymet takdiri yapılır veya mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporundaki değerin güncelliği değerlendirilir. Ardından, satış ilanı hazırlanır ve ilgili mevzuata uygun olarak duyurulur.

Satış, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. İhale sonucunda en yüksek bedeli teklif eden alıcıya malın satışı yapılır. İhalenin kesinleşmesiyle birlikte, satış bedelinden öncelikle satış masrafları ve diğer yasal kesintiler düşülür. Geriye kalan meblağ, mahkeme kararında belirtilen oranlar dahilinde paydaşlara payları oranında dağıtılır. Böylece, mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yönelik kararı fiilen icra edilmiş olur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) 2025

Bu yazıyı paylaşın:

Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) 2025

Bu yazıyı paylaşın: