Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olarak oluşturulması, devredilmesi veya başka bir şekilde değiştirilmesi durumunda, bu kaydın düzeltilmesi için açılan ayni nitelikte bir davadır. Burada amaç, tapu sicilinde yapılan yanlış veya hileli işlemlerin giderilmesi, gerçek hak sahibinin sicilde kayda geçirilmesinin sağlanmasıdır. Davada genellikle taşınmaz üzerindeki mevcut tapu kaydının iptali ve bunun yerine davacının adına tesciline karar verilmesi talep edilir. Bu anlamda, dava hem tapu kaydını geçersiz kılmayı hem de doğru hak sahipliği durumunun tapuya tescil edilmesi işlemini bir arada içerir.

Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen tapu siciline güven ilkesi(TMK 1023. md), kural olarak tapu kaydına dayanan kişinin hak sahipliğini korurken; belli hâllerde, kaydın gerçeğe aykırı olduğu mahkeme kararıyla tespit edildiğinde, tapu iptali ve tescil davası yoluyla düzeltme imkânı tanır. Uygulamada bu dava, gerek şekli gerekse maddi anlamda hukuka aykırı kayıtlara karşı başvurulan en temel hukuki mekanizmadır. Kimi zaman muvazaa, ehliyetsizlik, irade fesadı gibi nedenlerle ya da tapu memurunun maddi hatası sonucu kayıt gerçeği yansıtmayabilir. Bu tür durumlarda, gerçek hak sahibi veya hak sahibi olduğunu iddia eden kişi mahkemeye başvurarak, mevcut tapu kaydının iptali ve kendi adına tescilini talep edebilir.

Tapu iptali ve tescil davası, ayni hakların korunmasına ve taşınmaz üzerindeki hukuki güvenliğin sağlanmasına hizmet eder. Davanın konusu, taşınmaz üzerindeki hakların asıl sahibi adına tapuda kaydedilmesi olup, bu sayede hem bireysel mülkiyetin korunması hem de tapu sicilinin gerçek hak durumu ile uyumu temin edilir. Dava açılma sürecine, yargılama aşamalarına ve davanın taraflarına ilişkin detaylar ilgili bölümlerde ele alınacaktır.

Davanın Açılması ve Yargılama Süreci

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın tapuda kayıtlı malikinin bilgilerinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla, gerçek hak sahibinin adına tapuda tescil sağlanması amacıyla açılır. Davacı, gerekli şartları taşıyan bir dilekçe ile yetkili ve görevli mahkemede davayı başlatır; dava dilekçesinde gösterilmesi gereken unsurlar ve içerik, “Dava Dilekçesi ve İçeriği” başlığında detaylandırılacaktır.

Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasının ardından, dilekçe Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK) uyarınca karşı tarafa(davalıya) usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Davalı taraf, kendisine yapılan tebligatın ardından kanunda öngörülen iki haftalık sürede cevap dilekçesini mahkemeye sunmak zorundadır. Bu süreçte tebligatın usulüne uygun yapılması ve davalının cevap hakkını kullanabilmesi, adil yargılanma ilkesinin bir gereğidir.

Dilekçeler teatisi tamamlandıktan sonra, mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında ön inceleme aşamasına geçer. Ön inceleme, hem dava şartlarının hem de ilk itirazların değerlendirilmesi açısından büyük önem taşır. Bu aşamada mahkeme, sadece tarafların hukuki ehliyet, husumet ve dava ehliyeti gibi şahsi durumlarını değil; görev, yetki, hukuki yarar, kesin hüküm veya derdestlik gibi genel dava şartlarını da inceleyerek davanın usulden reddini gerektiren bir eksiklik olup olmadığını değerlendirir. Ayrıca, ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık konusu tespit edilir, tarafların üzerinde anlaştığı ve anlaşamadığı hususlar belirlenir ve taraflara delillerini sunma imkânı tanınır. Bu sayede yargılama süreci daha etkin ve verimli şekilde yürütülür.

Taraf teşkili ve ön inceleme tamamlandıktan sonra, mahkeme esas inceleme(tahkikat) aşamasına geçer. Yargılamada temel amaç, tapudaki kaydın hukuki duruma uygun olup olmadığının tüm yönleriyle ortaya konulmasıdır. Bu aşamada hâkim, iddia ve savunmaları dikkate alarak ilgili delillerin toplanmasına karar verir. Delil olarak genellikle tanık beyanları, resmi belgeler, tapu kayıtları, taşınmazın hava fotoğrafları, keşif ve uzman bilirkişi raporları öne çıkar. Duruşmalar sırasında delillerin tartışılması, taraf tanıklarının dinlenmesi ve gerekirse mahallinde keşif yapılması mümkündür. Delillerin değerlendirilmesi ve bilirkişi incelemesi ile keşif süreçleri ise ilgili alt başlıklarda detaylı olarak ele alınacaktır.

Yargılama süreci boyunca, taraflarca sunulan iddia ve savunmalar ile toplanan deliller çerçevesinde mahkeme, maddi vakıaları aydınlatmaya çalışır. Kanıtların yeterli görülmesi halinde mahkeme, tarafları son kez dinleyerek dosyayı karar aşamasına getirir. Hakim, taşınmazın tapu kayıtlarının iptali ve yeni malik adına tescili taleplerini, mevcut hukuki ve fiili duruma göre değerlendirir.

Kararın açıklanmasının ardından, mahkeme gerekçeli kararını yazar ve taraflara tebliğ eder. Bu süreç, tarafların kararın içeriğini ayrıntılı olarak öğrenmelerini ve gerekirse üst mahkemeye başvurma(istinaf/temyiz) haklarını etkin şekilde kullanabilmelerini sağlar.

Tüm bu süreçte, yargılamanın temel ilkelerine riayet edilmesi ve tarafların iddia-savunma haklarının etkin şekilde kullanılması esastır. Oldukça karmaşık hale gelebilen bu davaların hatasız bir şekilde yürütülebilmesi ve olası hak kayıplarının önlenmesi için alanında uzman gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti temin edilmesi tavsiye edilir. Duruşmaların genel işleyişi ve usul hükümleri ile ilgili daha ayrıntılı bilgilere ise “Yargılama Süreci ve Karar” başlığı altında ayrıca değinilecektir.

Dava Dilekçesi ve İçeriği

Tapu iptali ve tescil davasının başlatılabilmesi için, kanunda öngörülen unsurları içeren bir dava dilekçesinin mahkemeye sunulması zorunludur. Dava dilekçesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 119. maddesinde belirtilen genel şartlara ilave olarak, tapu iptali ve tescil davasına özgü bazı özel içeriklere de sahip olmalıdır.

Dilekçede öncelikle davacının ve davalının kimlik ve adres bilgilerinin eksiksiz yer alması gerekir. İddia konusu taşınmazın açık biçimde tanımlanması, tapu kayıtlarına uygun olarak pafta, ada, parsel numarası gibi ayırt edici bilgilerle belirtilmesi zorunludur. Ayrıca, iptal ve tescil istenen taşınmaz üzerinde kısmi bir talep varsa, bu husus da net bir şekilde ifade edilmelidir. Dava konusu taşınmazın mevcut maliki ile tapu sicilindeki kaydı arasındaki uyuşmazlık açıkça ortaya koyulmalıdır.

Dilekçede, davanın hukuki sebebi ve dayanağı ayrıntılı olarak açıklanmalı; hangi maddi vakıaların ve hukuki gerekçelerin iptal ve tescili gerektirdiği imla dahil net şekilde ortaya konulmalıdır. Davacı, neden tapu kaydının kendisi lehine düzeltilmesini istediğini ve mevcut kaydın hangi nedenlerle hukuka aykırı olduğunu izah etmelidir. Örneğin, muvazaa, ehliyetsizlik gibi ileri sürülen hukuki sebepler, somut olayla bağlantılı olarak açıkça anlatılmalı ve hangi delillere dayanıldığına işaret edilmelidir.

Dilekçede ileri sürülen iddiaları destekleyecek bilgi ve belgelerin(örneğin tapu kayıt suretleri, sözleşmeler, tanık isimleri, bilirkişi incelemesi talepleri) hangileri olduğu da belirtilmelidir. Belgeler dilekçeye eklenmeli veya temin edileceği bildirilmelidir. Dilekçede ayrıca, talep sonucu kısmında davacının açık ve kesin talepleri, yani hangi işlemin iptalini, tescilin kim adına yapılmasını istediği net biçimde gösterilmelidir.

Son olarak, dilekçenin ilgili mahkemeye hitaben yazılması ve davacının veya vekilinin imzasını taşıması gerekmektedir. Eksiksiz hazırlanan bir dava dilekçesi, davanın hızlı ve etkin ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Delillerin değerlendirilmesi ve yargılamanın ilerleyişi ise ilgili başlıklarda ele alınacaktır.

Delillerin Sunulması ve Toplanması

Tapu iptali ve tescil davalarında delillerin usulüne uygun bir şekilde sunulması ve toplanması, davanın ispat yükümlülüğünün karşılanmasında ve maddi gerçeğin ortaya çıkarılmasında merkezi bir rol oynar. Mahkemenin davayı karara bağlayabilmesi için, tarafların dayandığı vakıaların ispatı için gerekli olan her türlü delilin HMK(Hukuk Muhakemeleri Kanunu) tarafından öngörülen genel ispat kuralları çerçevesinde ve usulüne uygun şekilde dosyaya kazandırılması gerekir. Delillerin toplanması aşamasında, öncelikle dava ve cevap dilekçelerinde bildirilen deliller dikkate alınır; taraflarca süresinde bildirilmeyen deliller ise kural olarak dikkate alınmaz.

Bu noktada, delillerin somutlaştırılması yükümlülüğü önem taşır. Taraflar, HMK m. 119, 121 ve m. 145 ile diğer ilgili hükümler gereğince, ileri sürdükleri her bir vakıa için dayandıkları somut delilleri açıkça ve ayrıntılı biçimde belirtmek zorundadır. Dilekçeler teatisi aşamasında delil bildirimi yapılmazsa, ön inceleme duruşması aşamasında mahkeme tarafından verilecek kesin süre içerisinde de delillerin bildirilmesi gerekmektedir; aksi halde o delile dayanmaktan vazgeçilmiş sayılır. Bu nedenle, delil bildirme sürelerine titizlikle riayet edilmelidir.

Delillerin sunulma şekli de usul açısından önemlidir. Yazılı deliller(örneğin tapu kayıtları, resmi senetler, noter belgeleri) doğrudan mahkemeye sunulmalı, veya ilgili yerlerden müzekkere ile istenmeli, tanıkla ispat ileri sürülüyorsa tanık listesi, HMK’daki usule uygun şekilde ve süresi içinde ibraz edilmelidir.

Tapu iptali ve tescil davalarında başlıca delil türleri; resmi ve özel belgeler(özellikle tapu kayıtları, resmi senetler), tanık beyanları, taşınmazın hava fotoğrafları, uzman görüşleri, keşif raporları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesinin sonuçlarıdır. Resmi tapu kayıtları, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin ilk görünüşteki durumunu ortaya koysa da, iptal ve yeni tescil taleplerinde, iddiaları destekleyen güçlü ek deliller gerekir. Örneğin, muris muvazaası iddialarında çoğunlukla tanık beyanları ön plana çıkar; vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi sebeplerde ise hem yazılı belgeler hem de bilirkişi incelemesi önemlidir.

Bunlara ek olarak, HMK’da açıkça düzenlenen ikrar(karşı tarafın iddiayı kabul etmesi), yemin(ispat yükü altında bulunan tarafın karşı tarafa yemin teklif etmesi) ve isticvap(tarafların mahkemede bizzat dinlenmesi) gibi ispat araçları da tapu iptali ve tescil davalarında kullanılabilir. Özellikle ikrar, davanın ispatı bakımından en güçlü delil olarak kabul edilir. Yemin ve isticvap ise delil yetersizliği durumunda başvurulan önemli ispat vasıtalarıdır.

Sunulan delillere karşı, karşı taraf itiraz edebilir. Örneğin, bir belgenin sahteliği ileri sürülebilir, tanık beyanlarının taraflı veya yetersiz olduğu iddia edilebilir. Mahkeme, bu tür itirazları değerlendirerek delillerin geçerliliği konusunda karar verir.

Delillerin toplanması sırasında mahkeme, tarafların sunduğu tüm delilleri dikkate alır ve gerektiğinde re’sen delil toplanmasına da karar verebilir. Ancak bu yetki, kamu düzenini ilgilendiren konular ya da yemin teklif edilmesi gibi istisnai hallerle sınırlıdır. Kural olarak, mahkeme taraflarca gösterilen delillerle bağlıdır; ancak örneğin önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında emsal Yargıtay kararlarıyla yerinde keşif yapılarak fiili taksim olgusunun araştırılması gibi hususlar da mahkemenin re'sen araştırma yapmasınnı gerektirebilmektedir.

Delil toplama süreciyle ilgili olarak keşif ve bilirkişi incelemesine başvurulması tapu iptali ve tescil davalarında sıkça karşılaşılan uygulamalardandır; bu konular ise tapu iptali ve tescil davaları açısından çok büyük önem arz ettikleri için “Bilirkişi İncelemesi ve Keşif” başlıklı bölümde ayrıca detaylı olarak ele alınacaktır.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Tapu iptali ve tescil davalarında, uyuşmazlığın çözümünde teknik bilgi gerektiren hususların varlığı halinde bilirkişi incelemesi ile keşif önemli delil vasıtalarıdır. Özellikle taşınmazın sınırlarının tespiti, fiili kullanımın belirlenmesi, harita ve kadastro kayıtlarının değerlendirilmesi gibi konularda mahkeme, uzman görüşüne ihtiyaç duyar. Bilirkişi incelemesi ile keşif, maddi vakıanın aydınlatılmasına ve sonuca ulaşılmasına doğrudan etki eder.

Mahkeme, davanın niteliğine ve tarafların iddialarına göre re’sen veya talep üzerine, ilgili uzmanlık alanından seçilecek bilirkişiler aracılığıyla inceleme yaptırır. Bilirkişi seçimi, mahkemenin bağlı bulunduğu bilirkişi listeleri ve ilgili uzmanlık alanı dikkate alınarak yapılır; gerektiğinde belirli bir sıraya uyulması ya da özel uzmanlık gerektiren durumlarda uygun bir uzmanın atanması sağlanır. Taraflar, bilirkişi atanmasına ilişkin olarak görüş bildirebilir; ayrıca HMK gereği, atanacak bilirkişiye soru sorma hakları vardır. Taraflar, bilirkişiye yöneltmek istedikleri soruları mahkemeye bildirir ve mahkeme, uygun bulduğu takdirde bu soruları bilirkişiye iletir.

Bilirkişiler, mahkemenin belirlediği sorular çerçevesinde incelemelerini yapar; taşınmazın sınırlarını, ölçümlerini, konumunu ve tapu kayıtlarıyla uyumunu değerlendirir. Bilirkişi raporunda, teknik değerlendirmelerle birlikte hukuki değerlendirmelere girmekten kaçınılmalıdır; zira esas değerlendirme mahkemeye aittir. Bilirkişi raporunun hazırlanması için kanunen belirli bir süre öngörülmüş olup, bu süre gerekçeli durumlarda mahkemece uzatılabilir. Hazırlanan bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra, raporun bir örneği taraflara tebliğ edilir ve tarafların rapora karşı beyan ve itirazda bulunabilmeleri için süre verilir. Rapora itiraz halinde, mahkeme ek rapor alınmasına veya gerekirse yeni bir bilirkişi heyeti atanmasına karar verebilir.

Maliyetler bakımından, bilirkişi ücreti ve keşif giderleri, kural olarak o aşamada talepte bulunan ya da delile dayanan taraf tarafından peşin olarak mahkeme veznesine yatırılır. Ancak, yargılama sonunda, hangi tarafın davada ne ölçüde haklı çıktığına göre bu giderler nihai olarak paylaştırılır veya karşı tarafa yüklenir. Özellikle uygulamada bilirkişi ücreti, keşif yol giderleri ve diğer teknik inceleme masrafları önemli bir kalem oluşturur ve taraflar açısından dava açılırken gözetilmesi gereken pratik bir noktadır.

Keşif ise mahkeme heyeti tarafından, taşınmazın bulunduğu yerde yapılır. Taraflar ve gerektiğinde bilirkişiler ile tanıkların da iştirakiyle gerçekleştirilen keşif sırasında, taşınmazın mevcut durumu yerinde gözlemlenir. Keşif, çoğunlukla bilirkişinin teknik incelemesiyle eş zamanlı olarak yürütülür. Keşif sırasında tutanak düzenlenir; bu tutanakta keşfe katılanlar, taşınmazın mevcut durumu, yapılan gözlemler, tarafların ve tanıkların beyanları ile varsa ihtilaf noktaları ayrıntılı şekilde kayıt altına alınır. Tutanak, yargılama dosyasının önemli bir parçasıdır ve hâkimin kararında dikkate alınır.

Bilirkişi incelemesi ve keşfin uygulamada öne çıktığı tipik durumlara örnek olarak; taşınmazın sınırlarıyla ilgili uyuşmazlıklar, tapu kaydındaki bilgilerle fiili durumun örtüşmemesi, taşınmaz üzerinde bulunan yapı, muhdesat veya eklentilerin tespiti, kadastro haritası ile arazi arasındaki farklar, taşınmazın değerinin belirlenmesi gibi konular verilebilir.

Bilirkişi incelemesi ve keşif, tapu iptali ve tescil davalarının isabetli şekilde neticelendirilmesinde temel rol oynamaktadır. Yapılacak işlemlerde taraflara usule uygun şekilde bilgi verilmesi, inceleme mahallinde hazır bulunma hakkının sağlanması ve sürecin şeffaf yürütülmesi yargılamanın güvencesi açısından önem taşır. Bilirkişi raporlarına yönelik itirazlar veya ek rapor talepleri ise yukarıda açıklandığı üzere usul hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Yargılama Süreci ve Karar

Tapu iptali ve tescil davasında, tarafların dava ve cevap dilekçelerini karşılıklı olarak sunmasının ve dilekçelerin teatisi aşamasının tamamlanmasının ardından, mahkeme yargılama sürecine geçer. Yargılama süreci “ön inceleme”, “tahkikat” ve “sözlü yargılama” olmak üzere üç temel aşamada ilerler.

Ön inceleme aşamasında mahkeme, dava şartları ve ilk itirazları değerlendirir, tarafların iddia ve savunmalarını somutlaştırmalarını ister ve hangi konularda anlaşmazlık bulunduğunu tespit eder. Ayrıca, delillerin eksiksiz şekilde bildirilip bildirilmediği ve usule uygun olup olmadığı bu aşamada gözden geçirilir.

Ön incelemeden sonra başlayan tahkikat aşamasında ise, mahkeme dosya kapsamındaki delilleri toplar ve değerlendirir; tarafların iddia ve savunmalarının hukuka uygunluğu incelenir. Bu aşamada belgeler, tanık ifadeleri, bilirkişi raporları, keşif tutanakları ve diğer deliller maddi gerçeğin ortaya çıkarılması için kullanılır. Delillerin toplanma ve değerlendirilme süreci ile bilirkişi incelemeleri ilgili alt başlıklarda ayrıca detaylandırılmıştır.

Tahkikatın tamamlanmasını takiben, mahkeme sözlü yargılama aşamasına geçer. Bu aşamada taraflara son söz hakkı verilir ve dosya hükme hazır hale getirilir.

Yargılama sürecinde hâkim, tarafların tüm beyanlarını dikkate alır ve amacı, maddi hakkın tespiti ile varsa tapu sicilindeki yanlışlığın giderilmesidir. Tapu kaydının iptali ve hakkın doğru kişiye tescili talebi, hukuki sebep ve koşullara bağlı olarak değerlendirilir. Sürecin sonunda mahkeme, mevcut delil ve beyanlar ışığında kararını oluşturur; karar, davanın kabulü veya reddi şeklinde olabilir.

Eğer mahkeme davacının talebini haklı bulursa, mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın tapuda davacı adına tesciline karar verir. Bu durumda karar kesinleşmeden, yani istinaf veya temyiz yolları kapandıktan ve verilen karar kesinleşme şerhi ile birlikte dosyaya işlendiğinde, karar ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu sicilinde gerekli düzeltme yapılır. Mahkemenin kararı taraflara tebliğ edilir ve gerekçeli kararda kullanılan hukuki dayanaklar açıkça belirtilir.

Aksi durumda, davanın reddine karar verilirse mevcut tapu kaydı korunur. Her iki durumda da kararın gerekçesi açıklanır ve taraflara usulüne uygun şekilde bildirilir.

Kararlara karşı istinaf veya temyiz yolu açıktır. Hangi kararların istinafa ve temyize tabi olduğu HMK ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Karar kesinleşmeden tapu üzerinde hiçbir işlem yapılamaz; kesinleşmenin ardından, mahkeme kararının tapu müdürlüğüne bildirilmesiyle tapu kaydı güncellenir. Kararın icrası ve kesinleşmenin sonuçları ile ilgili ayrıntılı açıklamalar diğer bölümlerde ele alınacaktır.

Yargılama süreci boyunca tarafların yasal haklarını etkin şekilde kullanabilmeleri, usule uygun şekilde dinlenmeleri ve delillerini sunmaları, adil yargılanma ilkesinin bir gereğidir.

Davanın Tarafları ve Husumet

Tapu iptali ve tescil davasında taraf teşkili ve husumet, davanın usulüne uygun yürütülmesinde belirleyici bir rol oynar. Zira, davanın doğru kişi veya kurumlara yöneltilmemesi, davanın esastan incelenmeksizin reddine yol açabilecek ciddi bir usuli eksikliktir. Bu bakımdan, tarafların kimlerden oluştuğu ve husumetin kime yöneltileceği hukuken titizlikle belirlenmelidir.

Bu davalarda genellikle, tapu kaydının iptalini ve gerçek hak sahibi adına tescilini talep eden kişi ya da kişiler davacı sıfatını taşırken; mevcut tapu kaydında malik olarak gözüken kişi veya kişiler ise davalı olarak gösterilir. Ancak, taşınmazın paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti kapsamında bulunması halinde, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunluluğu ortaya çıkar. Bu durum, HMK’da ve uygulamada zorunlu dava arkadaşlığı olarak adlandırılır. Zorunlu dava arkadaşlığı kapsamında, tüm zorunlu dava arkadaşları davaya dahil edilmeden mahkemece esas hakkında bir hüküm kurulamaz; bu nedenle, davanın açılışı sırasında tüm paydaşların ve mirasçıların davaya taraf edilmesi zorunludur. Örneğin, bir taşınmaz miras yoluyla birden fazla mirasçıya intikal etmişse, veraset ilamı alınarak tüm mirasçıların davada taraf olarak gösterilmesi gerekir; aksi takdirde hüküm kurulamaz.

Davacı ve davalı sıfatının doğru tespit edilmesi, davanın açılma sebeplerine göre farklılık gösterebilir. Örneğin, muris muvazaası iddiasına dayalı davalarda genellikle, murisin mirasçıları gerçek hak sahibi olarak davacı sıfatıyla hareket ederken, murisin muvazaalı işlemiyle taşınmazı devrettiği kişi davalı olur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması durumunda ise, taşınmazı vekaleten devralan ve bu devirde kötü niyetli hareket eden kişiler davalı olarak gösterilir.

Tapu Sicil Müdürlüğü ise, sadece mahkeme kararı uyarınca tescil işlemini yapmakla yükümlüdür; zorunlu dava tarafı değildir. Ancak, tapu müdürlüğünün kendi işleminden kaynaklanan bir hata veya yolsuz tescil söz konusuysa, tapu müdürlüğü davalı olarak gösterilebilir veya mahkemenin talebiyle davaya dahil edilebilir. Bu tip durumlar bir hayli istisnaidir.

Husumet kavramı, davanın sonucundan etkilenecek olan kişilere, yani dava sonunda verilecek karar ile hak ve yükümlülükleri doğrudan değişecek gerçek veya tüzel kişilere davanın yöneltilmesini ifade eder. Yanlış kişiye husumet yöneltilmesi halinde, usulen davanın reddi gündeme gelir. Bu nedenle, davalı sıfatının tespitinde yalnızca tapu kaydı değil, taşınmazın fiili ve hukuki durumu ile dava konusu taşınmazın aidiyetine ilişkin tüm somut belgeler titizlikle incelenmelidir. Örneğin, veraset ilamı (mirasçıların tespiti için), vekaletname (vekil işlemlerinde), şirket sicil kayıtları (tüzel kişi taşınmazlarında) gibi belgeler de bu kapsamda değerlendirilmelidir.

Ayrıca, üçüncü kişilerin davaya katılımı (müdahale) veya doğrudan onlara karşı dava açılması da taraf sıfatı ile yakından ilgilidir. Üçüncü kişiler, yargılamanın sonucundan doğrudan etkilenecekleri durumlarda davaya katılabilir veya mahkeme tarafından müdahil olarak davaya dahil edilebilir. Bu durum özellikle, taşınmaz üzerinde çeşitli hak ve alacak iddiasında bulunan kişilerin haklarının korunması açısından önem arz etmektedir.

Taraf teşkili ve husumetin doğru belirlenmesi, tapu iptali ve tescil davalarında yargılamanın sağlıklı yürütülmesi ve verilecek kararın geçerliliği açısından hayati önemdedir. İlgili üçüncü kişiler bakımından ise, davaya katılma ya da müdahale durumları “Üçüncü Kişilerin Durumu” başlığında ayrıntılı olarak değerlendirilecektir.

Davacı Taraf

Tapu iptali ve tescil davasında “davacı taraf”; taşınmazın tapu sicilindeki mevcut kaydının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, gerçeğe veya hukuka aykırı bir işlem sonucunda oluştuğunu iddia eden ve bu nedenle mahkemeden kaydın iptali ile adına veya hukuken hak sahibi olduğunu ileri sürdüğü kişi adına tescili talep eden kişidir. Davacı tarafın kim olabileceği, somut olaydaki hakkın niteliğine, taşınmaz üzerindeki eski ve mevcut hak sahipliği ilişkilerine ve ileri sürülen hukuki nedene bağlı olarak değişkenlik göstermektedir.

Davacı, çoğunlukla taşınmazın gerçek maliki olduğunu iddia eden kişi veya muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, inançlı işlem gibi nedenlerle hakkının ihlal edildiğini öne süren hak sahibi ya da mirasçılardır. Örneğin, muris muvazaası davalarında, murisin yasal mirasçıları davacı sıfatına sahipken; vekalet görevinin kötüye kullanılması durumunda, taşınmazı devretmek üzere vekil atayan (vekalet veren) kişi davacı olur. İnançlı işlem iddiası ile açılan davalarda ise, taşınmazın “lehtarı” yani hakkın kendisine ait olduğunu ileri süren kişi davacı olarak davayı açabilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın sahibinin ölmüş olması veya ehliyetsiz olması hâlinde ise, yasal mirasçılar ya da yasal temsilciler davacı sıfatıyla hareket edebilirler.

Tapu iptali ve tescil davasında davacı olabilmek için “hukuki yarar” şartı da aranır. Yani davacı, açtığı davadan elde edeceği sonucun kendisine doğrudan ve kişisel bir hak sağlayacak nitelikte olduğunu hukuken ortaya koymalıdır. Sadece soyut veya genel bir menfaat, davacı sıfatı için yeterli kabul edilmez. Örneğin, taşınmaz üzerinde herhangi bir ayni veya şahsi hakkı olmayan birinin bu davayı açması mümkün değildir; mutlaka hakka veya hukuki menfaate sahip olan kişi dava açabilir.

Davacı sıfatının doğru belirlenmesi, davanın esası bakımından kritik öneme sahiptir. Haksız veya yetkisiz kişilerin dava açması hâlinde, mahkeme davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verebilir. Bu nedenle, davanın kim adına, hangi hakka dayanılarak ve hangi somut vakıalara istinaden açıldığı açıkça belirtilmeli ve hukuken ispat edilebilir olmalıdır.

Ayrıca, ispat yükümlülüğü tapu iptali ve tescil davalarında davacıya aittir. Yani, davacı taraf, iddiasını destekleyecek delilleri mahkemeye sunmakla ve hakkının varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu ispat yükü, davanın kabul edilebilmesi için temel bir unsurdur ve sadece delil sunmakla sınırlı olmayıp, iddiasını hukuk düzeninde geçerli kılacak düzeyde kanıtlamak zorunluluğunu da içerir. Delillerin neler olabileceği ve nasıl toplanacağı ise ayrı bir başlık altında detaylandırılacaktır.

Davalı Taraf

Tapu iptali ve tescil davalarında davalı tarafın doğru şekilde belirlenmesi, davanın esasına girilerek adil ve etkili bir yargılamanın yapılabilmesi açısından büyük önem taşır. Genel kural olarak, tapu kaydında adına tescil yapılan kişi veya kişiler davalı sıfatını taşır. Bu kişiler, taşınmazın mevcut tapu maliki yahut maliklerinden biri olabilir. Bir başka ifadeyle, dava konusu taşınmaz üzerinde ayni hak iddiasında bulunulan veya tapu sicilinde malik olarak görünen gerçek veya tüzel kişi davalı olarak gösterilmelidir. Yanlış ya da eksik husumet yöneltilmesi halinde, mahkeme tarafından davanın sonuçlandırılması mümkün olmayacaktır.

Tapu iptali ve tescil davalarında, tapu kaydında birden çok kişi malik olarak görünüyorsa, davanın bütün paydaşlara, yani tüm kayıt maliklerine yöneltilmesi zorunludur. Aksi takdirde, davanın sadece bazı maliklere karşı açılması, eksik husumet nedeniyle kararın uygulanamaz hale gelmesine yol açabilir. Bu husus, özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda önem arz eder.

Tapu malikinin vefat etmiş olması hâlinde ise, taşınmazda pay sahibi olan tüm mirasçıların davalı olarak gösterilmesi gerekir. Özellikle muris muvazaası gibi davalarda, murisin vefatı sonrasında taşınmaz mirasçılara intikal ettiğinden, bu mirasçıların tamamı davada davalı sıfatıyla yer almalıdır. Benzer şekilde, taşınmazın tapu kaydının birden fazla el değiştirmesi durumunda, dava kural olarak mevcut(son) tapu malikine karşı açılır; önceki maliklerin davalı sıfatı taşıması ise istisnai ve sınırlı hallerle(örneğin muvazaalı işlemde son malik olan kişiye karşı tapu iptali ve tescil talebine ek olarak terditli bir şekilde taşınmazı devreden kişiye karşı da tazminat talebinde bulunulması gibi) mümkündür.

Ayrıca, dava konusu taşınmazda lehine ayni veya şahsi hak (örneğin ipotek, intifa, sükna hakkı gibi) tescil edilmiş olan ve davanın sonucundan doğrudan etkilenecek kişilerin de davalı olarak gösterilmesi gerekebilir. Kimlerin davalı olacağı konusu, sadece tapu malikiyle sınırlı olmayıp, ayni veya şahsi hakkı sicile işlenmiş ve kararın uygulanmasından etkilenebilecek diğer ilgilileri de kapsayabilir. Üçüncü kişilerin davalı olarak dahil edilmesi ve müdahale durumları ise çok karmaşık hale gelebilen bir konu olup "Üçüncü Kişilerin Durumu" başlığında ayrıca detaylandırılacaktır.

Bazı durumlarda tapu kaydının öncesinde yapılan işlemler nedeniyle hak veya menfaat elde eden üçüncü kişilerin de davada taraf olup olamayacağı tartışmalıdır. Tapu iptali ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin davalardır ve kural olarak sadece tapu kaydında malik görünen kişilere karşı açılır. Malik olmayan kişilerin davalı olarak gösterilmesi istisnai ve sınırlı hallerde mümkündür. Bu hususlar uygulamada ve doktrinde tartışmalı olduğundan, her somut olaya özgü değerlendirme yapılması gereklidir.

Taşınmazın tapu kaydında kimlerin davalı olacağı, taşınmazın mülkiyet yapısı, yapılan işlemler ve ilgili hak sahiplikleriyle bağlantılı olarak farklılık gösterebilir. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davalarında davalı sıfatının belirlenmesiyle ilgili karmaşık ve tartışmalı hususlar bakımından, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından somut olay özelinde profesyonel hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Özetle, tapu iptali ve tescil davalarında davalı tarafın belirlenmesinde esas alınacak temel ölçüt, tapuda kayıtlı maliklerin ve karardan doğrudan etkilenecek diğer hak sahiplerinin eksiksiz şekilde davaya dahil edilmesidir. Husumetin doğru kişiler üzerine yöneltilmesi, mahkeme kararlarının icra kabiliyetini ve kesin hüküm teşkil etmesini sağlar. Yanlış kişilere husumet yöneltilmesi, davanın reddiyle sonuçlanabilir veya hükmün uygulanmasında ciddi problemlere yol açabilir.

Üçüncü Kişilerin Durumu

Tapu iptali ve tescil davalarında üçüncü kişilerin durumu, sicildeki değişikliğin etkilediği tarafların korunması ve lehine tescil yapılmış kişilerin haklarının nasıl değerlendirileceği açısından büyük önem taşır. Uyuşmazlığın çözümünde, yasal olarak tapu bir taşınmazın malikini gösterse de, tapu sicilindeki kayıtların mutlak anlamda herkes için bağlayıcı olmadığı çeşitli hukuki düzenlemeler ve yargı içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Bu nedenle, davaya konu taşınmazın sonradan devri söz konusu ise, bu devrin gerçekleştirildiği üçüncü kişilerin hukuki durumu özellikle önemlidir.

Üçüncü kişiler, genellikle tapuda malik olarak gözüken taraf ile arasında bir işlem gerçekleşen kimseleri ifade eder. Bu kişiler, tapunun ilk devrinden sonraki aşamada taşınmazı iktisap eden, intikal, satış veya bağış gibi işlemlerle hak sahibi olan kişilerdir. Tapu iptali ve tescil davalarında, dava konusu taşınmaz bir üçüncü kişiye devredilmiş ise, kural olarak bu kişilerin davada taraf olarak gösterilmesi ve süreçten haberdar edilmeleri gerekir. Aksi halde verilen karar üçüncü kişilerin haklarına doğrudan etki edebilir ve yargılamanın sonuçsuz kalmasına yol açabilir.

Üçüncü kişilere yönelik değerlendirme yapılırken temel ayrım, bunların taşınmazı devralırken iyi niyetli olup olmadıkları noktasında yoğunlaşır. Türk Medeni Kanunu’na göre, tapu siciline güven ilkesi gereğince iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları kural olarak korunur ve bu kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açılsa dahi, dava genellikle sonuçsuz kalır. Ancak bu durumun istisnaları da mevcuttur, örneğin; hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunmamaktadır.

Buna karşılık, kötüniyetli üçüncü kişilerin(yani, taşınmazı devralırken önceki işlemin hukuka aykırılığını bilmesi veya bilmesi gereken kişilerin) kazanımları ise korunmaz ve bu kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davası başarıya ulaşabilir.

Üçüncü kişilerin iyi veya kötüniyetli olup olmamalarının tespitine ilişkin ayrıntılar ve bu ayrımların tüm hukuki sonuçları, ilgili bölümlerde daha detaylı olarak ele alınacaktır. Ancak, özetle belirtmek gerekir ki:
Tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları kural olarak korunur ve bu kişilere karşı açılan davalar genellikle sonuçsuz kalır. Kötüniyetli üçüncü kişilerin kazanımları ise korunmaz ve bu kişilere karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının başarıya ulaşma şansı çok daha yüksektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru şekilde belirlenmesi, davanın usulüne uygun biçimde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Bu tür davalarda görev, genel olarak asliye hukuk mahkemelerine aittir. Türk yargı sisteminde, taşınmazların aynına ilişkin uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi altında çözülür. Bu husus, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun(HMK) 12. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 12. Maddesine Göre:

(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin
davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.

HMK m. 12’ye göre, taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu anlamda, tapu iptali ve tescil davası hangi taşınmaz hakkında açılmışsa, o taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi(kural olarak) davayı görmeye hem görevli hem de tek yetkilidir. Yetki kamu düzenine ilişkin olduğundan, bu mahkemenin yetkisini taraflar ileri sürmese dahi hâkim kendiliğinden dikkate alır ve yetkisiz bir mahkemede açılan davayı yetki yönünden reddeder.

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalar olup, genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli mahkemelerdir. Bu kural, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesinde belirtilmiştir. Ancak, bazı özel durumlarda görevli mahkeme farklılık gösterebilir, örneğin:

Ticari İlişkilerden Kaynaklanan Davalar: Eğer dava, taraflar arasındaki bir ticari ilişkiden kaynaklanıyorsa, görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olabilir.
Tüketici İşlemlerinden Kaynaklanan Davalar: Tüketici ile satıcı veya sağlayıcı arasındaki bir işlemden doğan tapu iptali ve tescil davalarında ise Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.

Bu nedenle, her somut olayın özelliklerine göre görevli mahkemenin belirlenmesi önem arz etmektedir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, davanın açılabilirliği ve hukuki korumanın devamı açısından büyük önem taşır. Bu sürelerin uygulanabilirliği, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik gösterir.

Yolsuz tescil iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, ayni hakka ilişkin olup kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu tür davalar, tapu kaydındaki yolsuzluk devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak, bazı özel durumlarda, örneğin vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi hallerde, zamanaşımı süresi söz konusu olabilir. Bu tür davalarda zamanaşımı süresi, genellikle fiilin öğrenildiği tarihten itibaren başlar ve belirli bir süre içerisinde dava açılmadığı takdirde dava hakkı düşer.

Kadastrodan kaynaklanan tapu iptali ve tescil taleplerinde ise hak düşürücü süreler önem kazanır. Kadastro tespitlerine karşı açılacak davalarda, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca, kadastro tespit tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde dava açılması gerekmektedir. Ayrıca, kadastro tespitine itiraz davaları, kadastro tutanaklarının askıya çıkarıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi durumunda itiraz hakkı kaybedilir. Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler arasındaki temel fark, zamanaşımının bir def'i niteliğinde olması ve mahkeme tarafından re'sen dikkate alınmaması, ancak davalı tarafından ileri sürülmesi gerektiğidir. Hak düşürücü süreler ise itiraz niteliğinde olup, mahkeme tarafından re'sen dikkate alınır ve sürenin geçirilmesi halinde dava hakkı ortadan kalkar.

Özetle, tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce, somut olayın hukuki dayanağına göre zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin hangi şartlarda ve ne şekilde uygulanacağının titizlikle değerlendirilmesi gereklidir. Tarafların, sürelere ilişkin hak kayıplarıyla karşılaşmamaları için, başvuru süresini ve zamanaşımı hükümlerini ortaya koyan maddi ve usuli düzenlemeleri dikkatle incelemeleri gerekir. Somut davada uygulanacak süreler, davanın nedenine göre farklılık gösterecektir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptali ve tescil davalarında, davanın sonuçlanmasını beklemeden hukuki koruma sağlanması sıklıkla elzem hale gelmektedir. Bu noktada, “ihtiyati tedbir” kurumu, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devri veya üzerinde tasarruf edilmesinin engellenmesine imkân tanıyarak davanın amacının gerçekleşmesini güvence altına alır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 389. Maddesine Göre:

(1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle
geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
(2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır.

İhtiyati tedbir, Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen genel ilkelere tabidir. Uygulamada, tapu iptali ve tescil davalarında mahkemeden, taşınmazın tapu kaydına tedbir şerhi konulması talep edilir. Mahkeme, davacının muvazaalı işlem iddiasını veya diğer tescil gerekçelerini başlangıçta ciddi ve inandırıcı bulursa, dava konusu taşınmazın devrini ya da üzerinde tasarrufu engelleyen bir tedbir kararı verebilir. Bu tedbirin amacı, mevcut durumun korunması ve davanın sonunda doğacak hükmün uygulanabilirliğinin sağlanmasıdır.

İhtiyati tedbir talebi, dava dilekçesiyle birlikte, dava süresince veya dava açılmadan önce de yapılabilir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre ve genellikle dosya üzerinden inceleme yaparak karar verir. Ancak, tedbir kararı verilebilmesi için davacının haklılığını kuvvetle gösteren emareleri ortaya koyması gerekir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 390. Maddesine Göre:

(1) İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce, esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeden; dava açıldıktan sonra ise ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep
edilir.
(2) Talep edenin haklarının derhâl korunmasında zorunluluk bulunan hâllerde, hâkim karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir.
(3) Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.

Ayrıca, HMK’nin 389 vd. maddeleri uyarınca, tedbir nedeniyle karşı tarafın uğrayabileceği zararın teminat altına alınması da istenebilir.

Tedbir kararı, tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmazın kaydına şerh düşülür. Bu şerh, taşınmazın devrini ve başkaca işlemlere tabi tutulmasını büyük oranda engeller. Ancak cebri satış ve başka bir mahkemenin kararının yerine getirilmesi gibi hallerde ihtiyati tedbir devri engellemez. Örneğin taşınmaz malikinin taşınmazı üzerine ihtiyati tedbir kaydı şerh edilmişse, bu kişinin borcundan dolayı icra yoluyla ilgili taşınmazın satışının istenmesi halinde ihtiyati tedbir bu cebri satışı engelleyecek etki doğurmaz. Tedbir şerhi konulmamış bir durumda, davalı taşınmazı üçüncü kişilere devrederse, dava hukuken karmaşık hale gelebileceğinden, zamanında tedbir alınması büyük önem taşır.

İhtiyati tedbir kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 394). İtiraz, kararı veren mahkemeye yapılır ve mahkeme, itirazı duruşmalı olarak inceler. Tedbir kararının kaldırılması veya değiştirilmesi, şartların değişmesi veya tedbirin haksız olduğunun anlaşılması halinde mümkündür (HMK m. 396). Tedbirin ihlali halinde, ihlal eden taraf hakkında disiplin para cezası uygulanabilir (HMK m. 398).

Tedbir nedeniyle alınan teminat, tedbirin haksız çıkması veya tedbirin kaldırılması halinde, ilgilinin talebi üzerine iade edilir. Teminatın miktarı, mahkemece belirlenir ve davacının mali gücü, davanın niteliği gibi hususlar dikkate alınarak takdir edilir.

Üçüncü Kişilere Karşı Açılan Davalar

Tapu iptali ve tescil davalarında, taşınmazın üçüncü kişilere devri durumunda, bu kişilere karşı dava açılması, hakkın korunması açısından büyük önem taşır. Özellikle muris muvazaası gibi durumlarda, taşınmazın ilk devrindeki sakatlık, sonraki devralan kişilere de yansıyabilir. Bu nedenle, taşınmazın güncel malikinin tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesi amacıyla dava, mevcut tapu maliki olan üçüncü kişiye yöneltilmelidir.

Üçüncü kişilere karşı açılan davalarda temel mesele kural olarak bu kişilerin taşınmazı iyi niyetle edinip edinmedikleridir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca, tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımları korunur. Ancak, üçüncü kişi, taşınmazın önceki devrinin muvazaalı olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, iyi niyet iddiasında bulunamaz ve bu durumda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Buna ek olarak hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin ileri sürülmesi ve hukuki ehliyetsizlik olgusunun ispatı halinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımıda korunmamaktadır.

Örneğin, miras bırakanın taşınmazı, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı bir işlemle bir kişiye devretmesi ve bu kişinin de taşınmazı üçüncü bir kişiye satması halinde, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı değerlendirilir. Eğer üçüncü kişi, önceki işlemin muvazaalı olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, tapu iptali ve tescil davası bu kişiye karşı da açılabilir.

İyiniyetli Üçüncü Kişiler

İyiniyet, kişinin yasal işlemin geçerliliğini bilmeden ve bilmesi de gerekmeksizin, üzerine düşeni dürüstlükle yapmasını ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, yolsuz tescile dayanarak taşınmazı olağan yollarla edinen ve iyiniyetli olan üçüncü kişinin mülkiyeti korunur. Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi, iyiniyetin varlığının asıl olduğunu kabul eder ve iyiniyetin karine olarak var sayıldığını belirtir. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu durumda, kötüniyetin ispat yükü, iyiniyetin varlığını çürütmek isteyen davacıya aittir.

Uygulamada, iyiniyetli üçüncü kişi lehine kazanılmış hakların korunması, tapu siciline olan güven ilkesinin bir sonucudur. Tapuda kayıtlı taşınmazı devralan kişi, tescilin hatalı olduğunu bilmediği veya bilebilecek durumda olmadığı sürece iyiniyetli sayılır ve bu kişi aleyhine tapu iptali ve tescil kararı verilemez. İyiniyetin varlığı, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Örneğin, taşınmazın rayiç değerinin çok altında satılması, taraflar arasındaki yakın ilişki, tapu kaydındaki belirgin hatalar veya şerhler, taşınmazın fiili durumu ile tapu kaydının uyumsuzluğu gibi durumlar, iyiniyeti ortadan kaldırabilecek emareler olarak kabul edilebilir.

tapu iptali ve tescil davası

İyiniyetli üçüncü kişinin korunması durumunda, tapu iptali ve tescil talebi bu kişiye karşı reddedilir. Davacı, hakkını ancak taşınmazı yolsuz olarak devreden kişiden, örneğin sebepsiz zenginleşme veya tazminat davası yoluyla talep edebilir. İyiniyetli üçüncü kişinin korunmasının davacı açısından pratik sonucu budur.

İyiniyetin hukuken korunmadığı istisnai haller, Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiş özel durumlarla sınırlıdır. Bu nedenle, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması, genel kural olarak kabul edilir ve istisnalar dar yorumlanır.

İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişiler

Tapu iptali ve tescil davalarında, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda, bu kişinin iyiniyetli olup olmaması davanın sonucunu doğrudan etkiler demiştik. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca, tapu siciline güvenerek mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunur. Ancak, bu koruma yalnızca iyiniyetli üçüncü kişiler için geçerlidir.

İyiniyetli olmayan üçüncü kişiler, taşınmazı devralırken önceki malik veya işlemin hukuka aykırılığını bilen ya da bilmesi gerekieceği düşünülen kişilerdir. Bu durumda, TMK m. 1023 hükmünün sağladığı iyiniyet korumasından yararlanamazlar. Yargıtay içtihatlarında, iyiniyetin bulunmadığına dair bazı emareler şu şekilde sıralanmıştır:

Taşınmazın rayiç bedelinin çok altında bir bedelle devredilmesi,
Devreden ile devralan arasındaki yakın akrabalık veya iş ilişkisi,
Taşınmazın kısa süre içinde el değiştirmesi,
Tapu kaydında belirgin hatalar veya şerhler bulunması,
Taşınmazın fiili durumu ile tapu kaydının uyumsuzluğu

Bu gibi durumlar, üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını gösteren emareler olarak kabul edilebilir. Ancak, iyiniyetin bulunmadığını ispat yükü davacıya aittir ve bu ispat süreci genellikle zorlu olabilir. Davacı, somut delillerle desteklenmiş iddialarını sunmalı ve mahkemeyi ikna etmelidir.

Örneğin muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında üçüncü kişi davalının eşi veya çocuğuysa ya da tarafların her ikisini de tanıyan yakın bir arkadaşıysa, davacı ile davalı arasındaki ilişkiyi bilmesi gerekeceği ileri sürülebilir ve üçüncü kişiye karşı da husumet yöneltilebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Sebepleri

Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka uygun olmadığı ya da hakkın gerçek sahibine aidiyetinin sağlanmadığı durumlarda, hakkın tespiti ve tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davanın açılmasında başlıca sebep, mevcut tapu kaydının maddi gerçeği ve hukuki durumu yansıtmamasıdır. Taşınmaz üzerindeki hakların korunabilmesi ve gerçek hak sahibinin tescilinin sağlanabilmesi için, tapu sicilinde yer alan yanlış veya hukuka aykırı kayıtların düzletilmesi gereklidir.

Tapu iptali ve tescil davasının açılmasını gerektiren durumlar, esasen tapu kaydının oluşumunda veya daha sonra meydana gelen işlemlerde hukuka aykırılık, irade sakatlığı veya yasal eksikliklerin bulunmasıyla ilgilidir. Bunlar arasında en sık rastlanan sebepler; hile, muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, inançlı işlem, yasal miras hakkının ihlali, fiili taksim, kadastro hatası gibi çeşitli hukuka aykırı durumlar bulunur. Ayrıca, istisnai olarak kazanıcı zamanaşımıyla mülkiyet hakkı kazanıldığı veya aile konutuna ilişkin düzenlemelerde eksiklik olduğu durumlarda da tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Her bir sebep, dayandığı hukuki ve fiili olgular itibarıyla ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Spesifik dava sebeplerine ilişkin detaylı ayrıntılar hemen aşağıda, ilgili alt başlıklarda ele alınacaktır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış veya başka bir hukuki işlem gibi göstererek devretmesi durumudur. Bu tür işlemler, mirasçıların miras haklarını ihlal edebilir ve bu nedenle tapu iptali ve tescil davalarına konu olabilir.

Muris muvazaasının unsurları şunlardır:

Görünüşteki İşlem: Miras bırakan ile karşı taraf arasında yapılan ve tapuda kayıtlı olan işlem, örneğin satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi, gerçekte tarafların gerçek iradesini yansıtmayan bir işlemdir.
Gizli İşlem (Gerçek İrade): Tarafların asıl amacı, görünüşteki işlemden farklıdır; örneğin, gerçekte bağışlama niyeti vardır.
Muvazaa Anlaşması: Taraflar arasında, görünüşteki işlemin gerçekte geçerli olmayacağına dair bir anlaşma bulunur.
Mirasçıları Aldatma Kastı: Miras bırakanın amacı, mirasçılarının miras haklarını bertaraf etmek ve onları aldatmaktır.

Bu unsurların varlığı halinde, mirasçılar muris muvazaasına dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilirler.

Muris muvazaasına dayalı davalarda zamanaşımı süresi işlemez; yani bu tür davalar için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

İspat yükü davacıya aittir. Muvazaanın ispatında tanık beyanları, murisin malvarlığı durumu, devralanın ödeme gücü, aile içi ilişkiler, işlemin bedeli ile taşınmazın rayiç değeri arasındaki fark gibi deliller dikkate alınabilir. Özellikle, satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olması, muvazaanın varlığına işaret edebilir. Ancak muris ile mirasçılardan biri veya üçüncü kişiler arasında gerçekleşen her türlü satış işlemlerinin muris muvazaası olarak nitelendirilmesinin bir hayli yanlış olacağı unutulmamalıdır.

Muris muvazaası kavramı, 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukuk sistemimize kazandırılmıştır. Bu karar, muris muvazaasının tanımını ve şartlarını belirlemiş ve uygulamada birlik sağlanmasına katkıda bulunmuştur. Sonrasında aradan geçen yıllarda Yargıtay tarafından verilen emsal kararlarla bu davanın uygulama kuralları çok daha açık bir şekilde ortaya konulmuştur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması, vekilin temsil yetkisini vekil edenin(asilin) menfaatine aykırı şekilde ve kendi ya da üçüncü bir şahsın lehine kullanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 506. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca, vekil dürüstlük kuralına ve vekâlet ilişkisi gereğince sadakat yükümlülüğüne uymak zorundadır. Bu yükümlülüklerin ihlali hâlinde, tapulu taşınmazlarda yapılan işlemlerin iptali ve tescili gündeme gelebilir.

Vekil eden tarafından taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılabileceği gibi bu davada terditli olarak vekilden tazminat da talep edilebilecektir.

Tapu iptali ve tescil davalarında vekâlet görevinin kötüye kullanılması çoğunlukla, vekilin asili temsilen hareket ederken taşınmazı, vekil edenin iradesi ve yararı dışında, hileli veya muvazaalı biçimde, çoğu zaman kendi yararına veya üçüncü kişi lehine devretmesi suretiyle ortaya çıkmaktadır. Bu tür işlemlerde, vekâletin kötüye kullanıldığı iddiasını ileri süren kişi, vekilin işlem sırasında hem yetkili olduğunu hem de kötüye kullanım kastıyla hareket ettiğini ispatla mükelleftir. Yargıtay içtihatlarında, özellikle vekilin açık talimatlara aykırı hareket ettiği, işlemin vekâlet verilen amacın dışında ve vekilin şahsi çıkarına gerçekleştirildiği somut biçimde ortaya konduğunda, söz konusu satış veya devir işleminin iptaline hükmedilebildiği görülmektedir.

Taşınmazın vekil tarafından üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde, bu üçüncü kişinin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı davanın sonucunu doğrudan etkiler. TMK m. 1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Dolayısıyla, üçüncü kişi iyiniyetli ise, tapu iptali ve tescil davası reddedilebilir. Ancak, üçüncü kişi vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, iyiniyetli sayılmaz ve davanın kabulü mümkün olabilir.

Vekâletnamenin içeriğindeki yetkilerin sınırlarının aşılması veya vekâlet amacı dışında işlem yapılması iddiasının ispatında dikkate alınan somut deliller arasında; satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fahiş fark, vekil ile üçüncü kişi arasındaki yakın ilişki, vekilin mali durumu, vekâletnamenin kapsamı ve vekilin işlem sırasında izlediği yöntemler yer alır. Örneğin, taşınmazın rayiç bedelinin çok altında bir bedelle devredilmesi, vekil ile alıcı arasındaki akrabalık veya iş ilişkisi gibi hususlar, vekâletin kötüye kullanıldığını gösterebilir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasının ispat yükü davacıya aittir. Davacı, iddiasını tanık beyanları, tapu kayıtları, banka hesap dökümleri, vekâletname örnekleri, yazılı belgeler ve diğer maddi delillerle desteklemelidir. Mahkemeler, işlem süreci, vekâletnamenin içeriği, taraflar arasındaki ilişki ve maddi deliller üzerindeki incelemelerle karar verir.

Vekâlet ilişkisinin ve kötüye kullanımın hukuki dayanakları Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri ile Türk Medeni Kanunu'nun dürüstlük kuralı ve temsil hükümleridir. Vekil, vekâlet görevini sadakat ve özenle yerine getirme yükümlülüğüne sahiptir. Bu yükümlülüklerin ihlali hâlinde, vekilin şahsi sorumluluğu doğabilir ve vekil, vekil edene karşı tazminat yükümlülüğü altına girebilir.

İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işlem, bir taşınmazın tapuda devrinin görünürdeki hukuki sebebinin, taraflar arasında var olan güven ilişkisine dayalı farklı bir anlaşmaya dayanması durumudur. Bu tür işlemlerde, taşınmazın tapuda devri genellikle satış veya bağış gibi gösterilirken, taraflar arasında bu işlemin belirli bir amaçla ve geçici olarak yapıldığına dair bir inanç ilişkisi bulunmaktadır. İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetinin inanç anlaşması kapsamında devredildiği ancak güven ilişkisine aykırı şekilde tapuda tescil edilen kişinin mülkiyeti iade etmemesi halinde gündeme gelir. Bu durumda davacı, inanç ilişkisinin varlığını ve şartlarını ispat ederek mülkiyetin gerçek hak sahibine iadesini talep eder.

Türk Medeni Kanunu'nda inançlı işlemlere dair açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatlarına göre inanç anlaşması geçerli kabul edilmekte ve taraflar arasında ileri sürülebilmektedir. Davacı, inanç anlaşmasını yazılı delille ispatlamalıdır. Yazılı inanç sözleşmesi yoksa fakat yazılı delil başlangıcı niteliğinde belgeler var ise tanık dahil diğer delillerle ispata mecburdur; ancak öncelikli olarak inanç sözleşmesinin yazılı olması şartı aranır. Mahkeme, öncelikle taraflar arasında inanç ilişkisi kurulup kurulmadığını ve taşınmazın devrinin bu ilişkiye dayanıp dayanmadığını inceler. İnanç ilişkisi sabit görülürse, tapu kaydının iptaliyle taşınmazın asıl hak sahibine tesciline karar verilir.

İnançlı işlemin ispatında aranan "yazılı delil başlangıcı" kavramı, inanç sözleşmesinin mevcut olduğuna delalet edecek nitelikteki belgelerdir. Örneğin, inanılan tarafından el ile yazılmış ancak altına imza atılmamış bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayar ile yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi belgeler yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilebilir.

İnançlı işlemler, uygulamada çeşitli durumlarda sıkça kullanılmaktadır. Örneğin, kredi teminatı sağlamak amacıyla taşınmazın geçici olarak devri, borç ödenene kadar mülkiyetin devri, vekaleten yapılan devirler gibi durumlar inançlı işlemlere örnek teşkil eder.

İnançlı işlem nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi, genellikle sözleşmenin ihlal edildiği, ferağdan yani taşınmazın iadesinden kaçınıldığının anlaşıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar ve 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi gereğince belirlenmiştir.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Hukuki ehliyetsizlik, bir kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması nedeniyle yaptığı hukuki işlemlerin geçersiz sayılması durumudur. Türk Medeni Kanunu'na göre fiil ehliyeti, ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan ergin kişilere tanınır. Akıl hastalığı, akıl zayıflığı, yaş küçüklüğü veya mahkeme kararıyla kısıtlama gibi nedenlerle bir kişinin fiil ehliyetinin bulunmaması halinde, bu kişinin yaptığı hukuki işlemler kural olarak kesin hükümsüz (batıl) kabul edilir.

Hukuki ehliyetsizliğe dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında temel iddia, taşınmazın devriyle ilgili yapılan işlemin ehliyetsiz kişi tarafından gerçekleştirilmiş ya da onun adına yetkisiz şekilde yapılmış olmasıdır. Örneğin, ayırt etme gücüne sahip olmayan bir kişinin bizzat veya ehliyetsiz temsilci tarafından taşınmaz devri işlemi yapılması halinde, bu işlem baştan itibaren geçersiz olur ve tapuda yapılan tescil yolsuz tescil niteliği kazanır. Bu durumda, hukuki ehliyetsizliğin işlem tarihinde varlığı ispatlandığında, tapu kaydının iptali ve eski hale iadesi(tescil) talep edilebilir.

Davacı, hak kaybına uğrayan gerçek kişi ya da yasal temsilcisi olabileceği gibi, mirasçılar da ehliyetsizlik sebebine dayanarak dava açabilir. Mahkeme nezdinde ehliyetsizlik iddiasının somut olay açısından geçerliliği, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde elde edilecek delillerle(sağlık kurulu raporu, kısıtlama kararı vb.) ortaya konmalıdır. Uygulamada, özellikle ileri yaş, zihinsel bozukluk veya mahkemece verilmiş kısıtlama kararı gibi durumların ispatı, davanın esasını oluşturmaktadır.

Tapu iptali ve tescil davalarında, hukuki ehliyetsizlik sebebine dayanılıyorsa, yalnızca ehliyetsizliğin mevcut olduğu işlemlerin iptali ve eski hak sahibine tescil gerçekleştirilebilir; üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunmasına dair tapu siciline güven ilkesinin uygulanmasının en büyük istisnalarından biri hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasıdır. Burada kanunkoyucu ve Yargıtay uygulaması, üçüncü kişiden ziyade hukuki ehliyetsiz kişinin menfaatlerinin korunması gerekeceği kanaatine varmıştır.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kazandırıcı zamanaşımı, taşınmaz mülkiyetinin belirli koşullar altında zamanla kazanılmasını sağlayan bir mülkiyet edinim yoludur. Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde düzenlenen bu kurum, tapusuz veya tapuda maliki belirlenemeyen taşınmazlar üzerinde uzun süre malik sıfatıyla zilyetlikte bulunan kişilere, belirli şartlar altında mülkiyet hakkı tanımaktadır.

Türk Medeni Kanunumuzun 713. Maddesine Göre:

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.35
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim
tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.

TMK 713. madde, iki farklı durumu kapsamaktadır:

Tapusuz Taşınmazlar: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescilini talep edebilir.
Maliki Belirlenemeyen veya Gaiplik Kararı Verilen Taşınmazlar: Tapu kütüğünde kayıtlı olup, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın zilyedi de, aynı şartlarla mülkiyet hakkının tescilini isteyebilir.

Bu kapsamda, tescilli taşınmazlar için "zilyetliğin haklı bir nedene dayanması" şartı aranmamaktadır; bu şart, TMK 712. maddesinde düzenlenen olağan zamanaşımı için geçerlidir. Ancak TMK 712. maddesinde zilyedin iyiniyetli olması şartı özellikle aranmaktadır. Ancak zaten TMK 712. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılması halinde zilyedin tapu iptali ve tescil davası açması gerekmez çünkü zaten tapuda tescil kendi adına sağlanmış ve üzerinden 10 yıl geçmiştir.

Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

Zilyetliğin Süresi ve Niteliği: Taşınmaz üzerinde en az yirmi yıl süreyle, davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyetlikte bulunulmalıdır. Zilyetliğin kesintisizliği ve malik gibi tasarruf edilmesi önemlidir.
Taşınmazın Durumu: Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı değilse veya kayıtlı olsa bile maliki tapu kütüğünden anlaşılamıyor ya da hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmişse, bu şart sağlanmış olur.
İyi Niyet Şartı: TMK 713. madde kapsamında iyi niyet aranmaz; zilyedin taşınmazı malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurması yeterlidir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tescilli taşınmazlar için dava, Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı yöneltilir. Sicilsiz taşınmazlarda ise genellikle Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri davalı olarak gösterilir.

Mahkeme, davanın açılmasından sonra taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan yapar. Son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz eden bulunmaz veya itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir.

Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında, zilyetliğin başladığı tarihten itibaren yirmi yıllık süre geçtikten sonra dava açılabilir. Bu süre, zilyetliğin başladığı tarihten itibaren hesaplanır.

Zilyetliğin ispatı, tanık beyanları, yerel bilirkişi raporları, teknik bilirkişi raporları, hava fotoğrafları gibi her türlü delille mümkündür.

Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi, kadastro çalışmaları sırasında kazandırıcı zamanaşımı iddialarının dikkate alınmasını öngörmektedir. Bu nedenle, kadastro öncesi haklara dayalı olarak da kazandırıcı zamanaşımı iddiasında bulunulabilmekte ve kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir.

Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davaları, kadastro çalışmaları sırasında taşınmazların gerçek hak sahipleri yerine başka kişiler adına tescil edilmesi durumunda gündeme gelir. Bu davalar, kadastrodan önce taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hakka sahip olan kişilerin, bu haklarının kadastro tespiti sırasında dikkate alınmaması nedeniyle açılır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi uyarınca, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Ayrıca, 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 11/1. maddesi de benzer şekilde orman kadastro çalışmalarına ilişkin 10 yıllık süre öngörmektedir.

Kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için:

Davacının, kadastrodan önce taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hakka sahip olması,
Bu hakkın kadastro tespiti sırasında dikkate alınmamış olması,
Kadastro tutanaklarının kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık sürenin geçmemiş olması gerekmektedir.

Davacı, kadastrodan önceki hakkını ispatla yükümlüdür. İspat için kullanılabilecek deliller arasında: Tapu ve kadastro kayıtları, kadastro tespit çalışmalarına ilişkin raporlar ve evraklar, taşınmaza ilişkin hava fotoğrafları, fotoplanlar, fotogrametrik paftalar, mahalli bilirkişiler, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporları, belediye ve diğer idari kurum kayıtları yer alabilir.

Dava, genellikle tapuda malik görünen kişilere karşı açılır. Ancak, taşınmazın niteliğine göre Hazine veya ilgili kamu tüzel kişileri de davalı olabilir. Kadastro Müdürlüğü, genellikle davalı değil, ilgili sıfatıyla davaya katılır veya yalnızca kendisine gönderilen müzekkerelere cevap yazısı verir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kadastro öncesi hakların ispatı, eski belgelerin bulunamaması, tanık beyanlarının güvenilirliği gibi nedenlerle zor olabilir. Bu nedenle, dava açmadan önce detaylı bir araştırma ve hazırlık yapılması önemlidir.

Spesifik olarak bu konuya ilişkin detaylı bilgi için tıklayınız: Kadastro Öncesi Hak Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını yaşamı boyunca bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının ise bunun karşılığında bir malvarlığı değerini devretmeyi taahhüt ettiği, çift taraflı ve sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun 611 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin geçerliliği için belirli şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesi uyarınca, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu kapsamda, sözleşmenin resmi memur (noter, sulh hakimi veya tapu memuru) huzurunda ve iki tanığın katılımıyla düzenlenmesi zorunludur.

Bakım borçlusunun yükümlülükleri, bakım alacaklısının yaşamsal ihtiyaçlarını karşılamayı içerir. Bu kapsamda, barınma, beslenme, sağlık hizmetleri ve manevi destek gibi unsurlar yer alır. Yargıtay kararlarında, bakım borçlusunun bu yükümlülükleri düzenli ve sürekli bir şekilde yerine getirmemesi durumunda, sözleşmenin esaslı şekilde ihlal edildiği kabul edilmektedir. Bu durumda, bakım alacaklısı veya mirasçıları, tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Aynı şekilde eğer ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmış ve taşınmaz bakım alacaklısının sağlığında devredilmemişse, bakım borçlusu tarafından bakım alacaklısının vefatı akabinde onun mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açılması da mümkündür.

Sözleşmenin ihlali durumunda, ispat yükü genellikle davacıya aittir. Ancak, bakım borçlusunun bakım yükümlülüğünü yerine getirdiğini kanıtlaması da beklenebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, bakım borçlusunun kusurlu olup olmaması, sözleşmenin feshine etkili olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 616. maddesi, taraflara önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeden dönme hakkı tanımaktadır. Bu hak, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflar için sözleşmeyi çekilmez hale getiren durumlarda kullanılabilir.

Bakım alacaklısının ölümü sonrasında, mirasçıları sözleşmeden doğan haklarını kullanabilirler. Ancak, saklı paylı mirasçılar dışındaki mirasçıların dava açma hakları sınırlı olabilir. Bu durumda, sözleşmenin muvazaalı olup olmadığı da değerlendirilebilir. Muris muvazaası iddiaları, sözleşmenin gerçek amacının mal kaçırmak olduğu durumlarda gündeme gelir ve bu iddiaların ispatı davacıya aittir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada bakım alacaklısının hukuki ehliyeti de önemlidir. Ehliyetsizlik durumunda, sözleşme geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, sözleşme yapılırken tarafların ehliyet durumlarının dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin yapılması aşamasında taraflardan birinin 65 yaşın üzerinde olması halinde tam teşekküllü bir hastanenin psikiyatri bölümünden sözleşme ile aynı gün alınacak bir akıl sağlığı raporunun alınması gerekeceği gibi önemli detay hususlar kesinlikle gözden kaçırılmamalıdır.

Bakım borçlusunun ölümü durumunda, sözleşme kendiliğinden sona ermez. Bu durumda, bakım borçlusunun mirasçıları, sözleşmeden doğan yükümlülükleri devralabilirler. Ancak, bu durum sözleşmenin içeriğine ve tarafların iradelerine bağlı olarak değişebilir.

Spesifik olarak bu konuya ilişkin detaylı bilgi için tıklayınız: Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, arsa sahipleri, yükleniciler ve üçüncü kişiler arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu tür davalarda, sözleşmenin şekli, tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği, imalatların tamamlanma oranı ve üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı gibi hususlar önem arz etmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden, Türk Borçlar Kanunu m. 237, Türk Medeni Kanunu m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 60 gereğince resmi şekilde, yani noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekil şartına uyulmayan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği durumlarda, şekil noksanlığının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşme gereği inşaatı tamamlamaması, eksik veya ayıplı ifa etmesi, süresinde teslim etmemesi veya iskan ruhsatı alamaması gibi durumlarda, yükleniciye devredilen tapu kayıtlarının iptali ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açabilir. Ancak, yüklenicinin inşaatı %90 ve üzerinde tamamlamış olması halinde, sözleşmenin geriye etkili feshi mümkün olmayabilir; bu durumda arsa sahibi, eksik veya ayıplı işler nedeniyle tazminat talep edebilir.

Yüklenici de aynı şekilde sözleşme gereği inşaatı tamamlamışsa, arsa sahibinin edimini (örneğin, arsa payının devri) yerine getirmemiş olması durumunda tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada yüklenici, sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler de, yükleniciye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Hatta eğer yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcutsa ve yüklenici edimini yerine getirmişse, üçüncü kişiler tarafından alacağın temliki hükümleri gereğince arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası da açılabilir. Ancak, bu durumda yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmiş olması gerekmektedir. Yerleşik yargıtay içtihatlarında %90'lık imalat oranı esas alınmaktadır. Üçüncü kişiler, aynı davada hem arsa sahibini hem de yükleniciyi taraf göstererek arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil talep edebilir ve bu talebin reddedilmesi haline istinaden terditli olarak yükleniciye karşı tazminat taleplerini yöneltebilirler. Üçüncü kişilerin haklarına yönelik tapu iptali ve tescil davaları son derece kompleks bir ilişki yumağını ortaya çıkarabilmekte ve karmaşık hukuki ihtilaflara sebebiyet verebilmektedir. Bu nedenle mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması tavsiye edilmektedir.

Arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açarken, yüklenicinin payını devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığını da dikkate almalıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince, tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin mülkiyeti korunur. Bu nedenle, arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ve üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispatlamak zorundadır.

Yüklenicinin edimini kısmen yerine getirmesi halinde sözleşmenin feshi gerçekleşecek olursa, yüklenici yaptığı iş oranında hakedişine denk düşen bir miktar arsa payına hak kazanabilir. Ancak, eksik veya ayıplı işler nedeniyle arsa sahibi, tazminat talep edebilir. Bu durumda, mahkeme, inşaatın tamamlanma oranını ve eksik/ayıplı işlerin bedelini bilirkişi aracılığıyla tespit eder.

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Önalım (şuf’a) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlara aynı koşullarla bu payı satın alabilme imkânı tanıyan kanuni bir yetkidir. Türk Medeni Kanunu’nun 732-735. maddeleri uyarınca, bu hak ancak satışın gerçekleşmesiyle doğar; satış yapılmadan önce önalım hakkı ileri sürülemez veya bağış, takas gibi işlemlerde de önalım hakkı ileri sürülemez. Hakkın kullanımı tapu iptali ve tescil davası yoluyla sağlanır ve davanın konusu, taşınmaz payının davalı alıcıdan alınarak davacı paydaş adına tescil edilmesidir.

Kanun, önalım davası için iki katı hak düşürücü süre öngörür: Satış, noter aracılığıyla paydaşa bildirilmişse tebliğden itibaren 3 ay; hiçbir bildirim yapılmamışsa satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Sürelerin kaçırılması hâlinde önalım hakkı kendiliğinden düşer ve mahkeme bu hususu re’sen gözetmez; davalı ilk cevap dilekçesinde ileri sürmek zorundadır. Bu kısa süreler, önalım davalarını pek çok tapu iptal davalarından ayıran en kritik noktadır.

Davada pasif husumet, payı satın alan üçüncü kişiye(alıcı) yöneltilir; satıcı paydaş davalı gösterilmez, ancak gerekli görülürse fer’î müdahil olarak katılabilir. Mahkeme, davacının önalım hakkını usulüne uygun ve süresinde kullandığını tespit ederse, karar tapu siciline tescil beyanı yerine geçer. Kararın infazı için davacı, mahkemenin belirlediği(genellikle satış bedeli + fer’î masraflar) tutarı teminat veya depo hesabına yatırdıktan sonra tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılır. Bu yönüyle hüküm, “icraî” niteliktedir; davalı alıcının ayrıca irade beyanına ihtiyaç kalmaz.

Spesifik olarak bu konuya ilişkin detaylı bilgi için tıklayınız: Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile konutu şerhi, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi kapsamında, aile birliğinin korunması amacıyla öngörülmüş özel bir güvencedir. Bu düzenleme, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutu üzerinde tasarrufta bulunmasını engellemeye yöneliktir. Bu rıza alınmadan gerçekleştiirlen işlemlere yönelik olarak aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Aile konutu şerhi, tapu kütüğüne işlenen ve taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren bir kayıttır. Ancak, şerhin bulunmaması, eşin rızasının aranması gerekliliğini her halde ortadan kaldırmaz.

Öncelikli olarak, davanın dayanağını oluşturan vakıaların ve hukuki nedenlerin açık, tutarlı ve somut delillerle ortaya konması zorunludur. Tapu kaydına yönelik iptal ve tescil talepleri ciddi bir hukuki müdahaleyi gerektirdiğinden, her türlü belge, tanık beyanı veya bilirkişi incelemesi titizlikle değerlendirilmelidir. Ayrıca, talep edilen hakkın belirli ve açık şekilde dava dilekçesinde ifade edilmesi, uyuşmazlığın kapsamının daraltılması açısından önem taşır. Aile konutu vasfının kazanılması için taşınmazın fiilen eşler tarafından birlikte kullanılması, yani ortak yaşamın merkezi olması gerekir. Bu durum, resmi ikametgah kayıtları, elektrik, su faturaları, komşu tanıklıkları gibi delillerle ispat edilebilir. Eşin rızasının geçerliliği için yazılı bir şekil şartı aranmamakla birlikte, rızanın açık olması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre, bu açık rızanın varlığını ispat yükü, tasarrufta bulunan eşe aittir.

Tapu müdürlüklerinin, işlem sırasında eşin rızasını arama yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu nedenle, eşin rızası alınmadan yapılan işlemler, daha sonra tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin el değiştirmesine neden olabilecek sonuçları nedeniyle, oldukça dikkatli ve titiz biçimde yürütülmesi gereken özel nitelikli davalardandır. Bu neviden karmaşık davalarda hukuki yardım almanın, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından son derece önemli olduğunun altını çizmek isteriz. Tapu iptali ve tescil davalarında başarının sağlanabilmesi ve hak kayıplarının önlenebilmesi için, uygulamada ve yargısal süreçte öne çıkan bazı temel hususların göz önünde bulundurulması gereklidir.

Davacının gerçek hak sahibi olup olmadığı, varsa önceki devir işlemlerinin geçerliliği, muvazaa veya ehliyetsizlik gibi iddiaların ispat yükü, davanın seyrini önemli ölçüde etkiler. İddiaların dayanağı olan tapu kayıtları, resmi belgeler ve taraf beyanlarının çelişkili olmamasına dikkat edilmeli; sunulan delillerin hem maddi hakikate ulaşmada hem de mahkemenin vicdani kanaatinde belirleyici olduğu unutulmamalıdır. Dava açılırken ve yargılama sürecinde karşılaşılabilecek harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri gibi masraflar göz önünde bulundurulmalıdır.

Ayrıca, taşınmazın tapu kayıtlarında sonradan yapılan değişiklikler, üçüncü kişilerin iyi niyet durumu ve hâlihazırdaki tapu malikinin gerçek kişi veya tüzel kişi olup olmadığı davanın hukuki kaderini tayin edebilecek unsurlar arasındadır. Özellikle tapu işlemlerinde iyi niyetin korunması ve üçüncü kişilerin haklarının gözetilmesi, davanın başarıyla sonuçlanması açısından kritik bir öneme sahiptir; bu hususlar, ilgili alt başlıklarda detaylandırılacaktır.

Nihayetinde, davada görevli ve yetkili mahkemeye başvurulması, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere riayet edilmesi de somut uyuşmazlığın esasına girilmeden reddedilmesine yol açabileceğinden, başvuru öncesinde bu yönlerden de dikkatli hareket edilmelidir. Davanın başında veya dava sürecinde taşınmazın başkasına devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi kesinlikle tavsiye edilmektedir, ihtiyati tedbir talebine ilişkin detay hususları yukarıda kendi alt başlığı altında anlatmıştık. Tüm bu hususlara hassasiyetle yaklaşılması, tapu iptali ve tescil davalarının sağlıklı ve etkili bir şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.

Tapu İptali ve Tescil Davası 2025

Bu yazıyı paylaşın: